Přehledná evidence pachtovních smluv i směn
Zeptali jsme se projektového manažera aplikace CleverAssets, Oldřicha Kahouna, jaké problémy řeší zemědělci na konci hospodářského roku, když je úroda sklizena a zdánlivě nastává období klidu a odpočinku.
Po sklizni zpravidla dochází ke změnám či vypovězení pachtovních smluv. Má to své důvody. Je zde zohledněn hospodářský cyklus. Málokdo by připustil, aby ztratil nárok hospodařit na půdě v době, kdy má zaseto nebo těsně před sklizní. Půda se tak převádí ve většině případů právě po žních. Pachtovní smlouvy se uzavírají tak, že končí k 30. 9., případně ke konci roku, ale to je méně obvyklé.
Zemědělci by si proto měli zkontrolovat, zda mají všechny pozemky, na kterých hospodaří, pokryté pachtovními smlouvami, případně se snažit dát si je do pořádku.
Může v tomto pomoct aplikace CleverAssets?
Aplikace CleverAssets umožňuje přehledně evidovat pachtovní smlouvy. Jejím největším přínosem je ale navázání na data z katastru nemovitostí. V průběhu smluvního vztahu totiž může nastat mnoho různých situací, které mají vliv na pachtovní smlouvy. A je dobré tyto změny rychle identifikovat a aktivně je řešit. Smluvní vztah tak případně upravit nebo doladit podle toho, o jakou změnu se jedná.
Jaké změny mohou ohrozit zemědělce?
Pokud se jedná o změnu vlastnictví, přechází závazky, tedy i pachtovní smlouvy, na nový subjekt. Hrozí ale, že nový subjekt půdu prodá dál a informace o pachtovní smlouvě se tak někde v procesu vytratí. Původní majitel by měl správně nového vlastníka informovat, že je k pozemku podepsaná pachtovní smlouva a také by mu ji měl předat. K tomu ale mnohdy nedochází.
Nový subjekt může chtít také smlouvu napadnout, aby mohl uzavřít jinou za výhodnějších podmínek. A je pravda, že smlouvy často bývají nedokonalé a může se stát, že na základě právního rozboru je někdo začne rozporovat. Dobrý právník skoro v každé smlouvě najde nějakou skulinku. Znám jeden soudní případ, kdy smlouva byla uzavřena na deset let a byla napadnuta, že k jejímu uzavření došlo za nápadně nevýhodných podmínek.
Může se stát, že zemědělec ztratí právo na parcele hospodařit?
Vzhledem k tomu, že každé zemědělské družstvo chce hospodařit na co největším kusu půdy, stává se, že se snaží vyžádat si svůj nárok na půdu u jiného družstva. Pokud druhé družstvo shledá, že na půdě skutečně nemá právo hospodařit, zpravidla nabídne jako kompenzaci vydání jiného pozemku na okraji svého bloku. Může se ale stát, že ke stejné parcele doloží v průběhu času více družstev pachtovní smlouvu. Pro špatnou evidenci tak za jednu parcelu vydá zemědělské družstvo více kompenzací. Takových dílčích směn učiní několik a vznikne tak celá pavučina vztahů, ve které se jen těžce orientuje.
Často se tak stává, že mají zemědělci nasmlouvané více půdy, než na které skutečně hospodaří. Aplikace CleverAssets umožňuje evidovat tyto směny přehledně a jednoduše. Na jednom místě jde vidět, kterou parcelu jsme vyměnili za kterou, což eliminuje situace, kdy bychom za jednu parcelu vydali dvě jiné. Uživatel tak může snáze pavučinu vztahů popsat a rozplést. Pokud už došlo k vydání některé parcely, aplikace na to uživatele upozorní. A mapové okno uživateli přehledně zobrazí, na kterých pozemcích dochází k nesrovnalostem.
Proč tedy nemá družstvo podepsané pachtovní smlouvy právě na pozemky, na kterých hospodaří?
Běžný vlastník má parcely různě rozházené po katastru. Pokud se rozhodne, že je pronajme, nebude pronajímat každou zvlášť. Pronajme všechny dohromady, včetně těch méně zajímavých. Nikdo nechce řešit každou parcelu zvlášť, jde o nájmy v řádech tisíci korun, tak to chce mít každý co nejjednodušší.
A není hospodaření na pozemku, ke kterému má uzavřenou pachtovní smlouvu jiný subjekt, v rozporu s touto smlouvou?
To je jeden z rozdílů mezi nájemní a pachtovní smlouvou. Dřív, když se k polím podepisovala nájemní smlouva, měl zemědělec možnost půdu dále pronajímat. S novým občanským zákoníkem tato možnost pominula a ve smlouvě to musí být výslovně uvedeno. Není-li uvedeno, je to zakázáno. Přesto k tomu dochází, jinak to nejde.
Jak tedy vyberu vhodný pozemek, který směním?
Někteří zemědělci řeší směnu za výměru, jiní spíše za bonitu. Aplikace CleverAssets umí v tuto chvíli pracovat pouze s výměrou. V budoucnu by ale mohla sloužit jako garantovaný podklad pro jednání o směně pozemků. Chtěli bychom do aplikace zakomponovat funkci, která by uměla vyhodnocovat nějaké vstupní parametry a na základě nich by doporučovala pozemky, které je vhodné vydat.
Zdá se, že správa majetku není zdaleka tak jednoduchá věc, jak by se mohlo zdát.
Evidence pachtovních smluv a směn práva k hospodaření je poměrně složitá záležitost a personálně je tato agenda na farmách podhodnocená. Výrazným způsobem však může pomoci právě aplikace CleverAssets, která umí upozorňovat na rizika spojená s touto problematikou.
Jaké další úkony jsou se správou majetku spojené?
Na konci hospodářského roku je ještě potřeba vyplatit pachtovné. Standardně má zemědělské družstvo určený jeden termín, ke kterému pachty vyplácí, nejčastěji se jedná o 31. prosinec. V praxi to ale funguje tak, že se pachtovné začne vyplácet už po žních. A ačkoli se vyplácí jen jednou ročně, i tak je to časově poměrně náročné.
Pomocí CleverAssets mohou ale uživatelé vyplácet pachtovné jednoduše. Aplikace nachystá vše potřebné. Pokud má tedy uživatel vše v pořádku, může být vyplacení pachtovného operace, která trvá řádově pár minut. Automaticky vygeneruje hromadný příkaz k úhradě pro banku nebo hromadný soubor pro vygenerování složenek.
A co určuje cenu pachtovného?
Výši pachtovného určuje v současné době trh. Dříve tomu ale tak nebylo. V 90. letech, když dostali lidé půdu v restituci, měli strach, že půda zůstane ležet ladem. Dnes se pachtýř snaží motivovat propachtovatele, aby půdu pronajal právě jemu.
Vysledovali jsme, že z psychologického hlediska velmi dobře působí, když pachtýř nabídne propachtovateli něco navíc, a tím je příspěvek na úhradu daně. Ve smlouvě jsou tedy uvedeny dvě částky, pachtovné spočítané dle výměry pozemku a ceny za hektar a právě zmíněný příspěvek na úhradu daně, jehož výši lze spočítat z veřejně dostupných dat.
Jak je to s pachtovným v okamžiku, kdy dojde v průběhu roku ke změně vlastníka?
Pokud se v průběhu roku změní vlastník pozemku, stávalo se, že se vyplatilo celé pachtovné novému vlastníkovi. V aplikaci CleverAssets je to ale vyřešené tak, že vyplatíme pachtovné oběma subjektům v poměru, který odpovídá částem roku, po kterou půdu vlastnili.
A k otázce daně se dá přistupovat dvojím způsobem. Z pohledu právního pachtýř platí pouze pachtovné, a proto by měla být celá částka rozdělena poměrovým číslem. Ale dle logiky věci by původní vlastník měl dostat celou náhradu za daň, kterou uhradil. Ze zbylé částky by pak dostal už jen poměrnou část. A nový vlastník dostane jen svou poměrnou část.
Pozn. Termín pachtovní smlouva se znovu objevil s novým občanským zákoníkem, aby se odlišil od nájmu. Právní rozdíl je ten, že v případě pachtu smí pachtýř užívat nejen nemovitost, ale i užitek, který z jejího užívání plyne. Zatímco nájem je typicky u bytů, které nájemníci jen využívají. Z pachtovních smluv k pozemkům plyne také právo sklízet plodiny, které lze na poli vypěstovat a sklidit.
Jiné významné odlišnosti pachtovní smlouvy nemají. Stejně jako smlouvy nájemní se uzavírají na dobu určitou i neurčitou. Ale pokud jsou na dobu určitou, uzavírají se většinou na delší období. V zemědělství je nesmysl uzavřít smlouvu na období kratší než rok.
Ve smlouvě musí být uvedeno kdo s kým ji uzavírá a na jak dlouhou dobu. A pak musí být uvedena specifikace nemovitostí, které jsou obsahem smlouvy.
