Lint Roller? I Barely Know Her
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Cosimo Galluzzi
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@good-planners
■管理の円滑化等の推進（管理業者管理者方式への対応）【マンション管理法】改正法の概要
♦改正法の概要 ○管理業者が管理組合の管理者を兼ねる場合において、①管理業者が管理者に選任されるに際し、管理者受託契約に係る重要事項を区分所有者に説明し、書面を交付すること②管理業者が管理者として、自社又は関連会社との取引等を行おうとする際は、当該取引の前に区分所有者に説明することを義務化する。 区分所有者に対して ・自己取引等の前に説明会を開催し、 ・取引相手や取引内容などを丁寧に説明する 2026年4月改正
■区分所有法改正-管理の円滑化等の推進（2026年4月施行）
共用部分の変更決議の多数決要件の緩和 共用部分の変更決議の多数決要件（3/4）を満たすのが容易ではない。必要な工事などがそのため迅速に行えない。 ■原則的な多数決割合は現行規定（（3/4）を維持いつつ、次の事由がある場合には、多数決割合を2/3に引き下げる ①共有部分の設置・保存の痂皮により権利侵害の恐れ場ある場合 ②バリアフリー化のために必要な場合 （具体例【1】倒壊などのおそれのある立体駐車場を取り壊して平おきの駐車場とする 【2】階段しかない5階建てのマンションにエレベーターを設置する ※復旧決議の多数決割合も2/3に引き下げる
区分所有法改正-立て替えの円滑化-建て替え決議の要件緩和
集会の決議の円滑化の推進（令和8年4月施行）
再生の円滑化等のための改正法令和７年７月国土交通省住宅局法務省民事局より令和8年4月施行 1.集会の決議の円滑化の推進改正内容
★マンションでの共連れの危険性
先日神戸でマンションのセキュリティのドアの共連れからマンションエレベーター内で女性が殺傷されてしまうといういたましい事件がありました。ここ数年では、マンションの屋上から入り込むという闇バイトでオートロックのマンションに入り込まれて金品を盗まれる事件も発生したようです。 入り口のオートロックや、エレベーター内のカメラ設置があるかどうか等も防犯や安全を求める方はマンション選びには重要だと思われています。 防犯上に後ろに人が来ていないか、確認、ドアのロックを開けた時にすぐ閉まらない場合何人か共連れさ出切れしまうような可能性もあります。これではオートロック防犯の意味がなわれません。 今回のようないたましい恐ろしい殺人事件だけではなく、共連れをしてマンション内に潜伏し、帰宅時ドアが閉まる前に侵入されてしまったり、泥棒等も発生してしまう恐ろしい事件となってしまうことを踏まえ、共連れの危険性につ…
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マンションすまい・る債に関するweb説明会のご案内
独立行政法人住宅金融支援機構のマンション・まちづくり支援部よりの「マンションすまい・る債」に関するWeb説明会のご案内が来ています。 機構職員が管理組合さまからのご質問に直接答えてくれるWeb説明会の開催です。 詳細は以下になります。 ■対象：マンションすまい・る債の購入をご検討中の管理組合さまおよび管理会社ご担当者様 ■日時：9/4（木）、10/9（木）、11/13（木）、12/11（木）、1/15（木）、2/12（木）、3/12（木）各回19時から30分から1時間程度 ■参加：Web会議システム Webextoiu会議システムを利用 ・参加申し込みされた方への会議情報をお知らせ時、利用方法を案内（インターネット環境があれば利用出来るシステムです） ・Wi-Fi環境でのご利用の推奨 ～～～【Web説明会参加申し込み方法】～～～～～ ■メール参加表題は【○○○（参加希望…
東京とどまるマンション情報登録簿一覧が見れます。
東京とどまるマンション（旧東京都LCP住宅）について 東京都では、停電時でも水の供給やエレベーターの運転に必要な最小限の電源の確保（ハード対策）や、防災マニュアルを策定し、居住者共同で様々な防災活動を行う取組み（ソフト対策）によって、自宅での生活を継続しやすい集合住宅（マンション等）を東京とどまるマンション（旧東京都LCP住宅）として、その住宅情報を登録・公開する制度を実施しています。誰でも見ることが可能です。 こちらから一覧が見れます。 東京とどまるマンションの支援制度はこちらから
コンサルティング事例②
★どうする？マンションの修繕積立金が足りない！① ★どうする？マンションの修繕積立金が足りない！② 「マンション修繕積立金ガイドライン」の改訂について ★マンション管理組合の不正経理問題 ★生活を取り巻く環境の急速な変化と度重なる法令の改正、管理規約の見直しを適宜行う必要性が高まっています。 ★マンションにおける防災力強化のソフト対策とは。 ★マンション管理組合財政逼迫の解決策は、管理コストの削減 ★マンション駐車場の空きの増加は、大規模修繕時の区分所有者全体の負担増に繋がります。 ★機械式立体駐車場は、メンテナンス費用・リプレースする費用負担も大きい！ ★…
★マンションにおける防災力強化のソフト対策とは。
マンションの早急な防災力強化が必要です。 地震を始め自然災害の多い日本ではいつどこで大きな災害が起こるかわかりませんし、決して他人事と考えてはいけません。大きな災害から大切な生命や財産を守る日頃の備えは必要です。 2019年には政府の地震調査委員会が「日本海溝沿いは国内の他の海溝沿いに比べ、定常的に地震活動が活発であり、大きな地震が高い確率で発生する」との長期評価を公表しています。 大きな地震によって中高層マンションではエレベーターの停止、給排水設備等の損傷、高層階住民の孤立などが懸念されます。 大きな地震から、大切な生命、財産を守るために一人ひとりが家具類の転倒・移動・落下防止や食糧等の備蓄などを行う（自助）とともに、マンション内で自主防災組織を結成し、お互いに助け合える体制を築く（共助）ことが重要です。 しかし、自主防災組織を立ち上げ防災・避難等のマニュアルを作成…
★機械式立体駐車場は、メンテナンス費用・リプレースする費用負担も大きい！
機械式立体駐車場を設置している場合はメンテナンス費用・リプレースする費用負担も大きい！ マンションの駐車場に係る問題としては、無断駐車や駐車の仕方でのトラブルなどいくつかありますが、中でも駐車場の空き問題は管理組合の財政に直接的な影響を与える大きな問題です。 住民の高齢化の進展やクルマ離れにより駐車場の空きは増加傾向にありますし、最近では新築時でも駐車場の稼働率が100%以下のマンションも出てきています。しかし、一定規模以上のマンションに対して各自治体が定めた「付置義務」により、その規模に応じた駐車台数を確保しなければなりません。 たとえ複数台の空きが発生しても、1台分でも駐車場をつぶせば付置義務を満たさなくなり建築基準法違反になる場合もあります。特に敷地面積の関係で機械式立体駐車場を設置している場合はメンテナンス費用の負担も経年的に増加し、将来の大規模修繕時にはリプレースす…
★マンション管理組合財政逼迫の解決策は、管理コストの削減
マンション管理事業者への委託料の見直し マンション管理を管理事業者に委託している場合、ほとんどのマンションは建設時指定のマンション事業者に委託契約を継続している事例が多くあります。 ところが、この間法改正が何度となく行われています。 例えば、標準管理委託契約書は､平成15年に改訂されました。その後も平成21年に一部改訂が行われました。名称も｢マンション標準管理委託契約書｣となりました。こうした”法改正”のことすらご存じない管理組合の役員の方がほとんどなのが実情です。 ここ数年、顕著になりつつあるのは”管理費””修繕積立金”の滞納問題です。 マンション管理組合の財政をひっ迫させています。解決策の一つは、マンション管理組合の支出額の大きな割合を占める「マンション管理事業者への委託料」の見直しです。 マンション管理費の削減により、財政逼迫問題解決をマ…
★マンション駐車場の空きの増加は、大規模修繕時の区分所有者全体の負担増に繋がります。
駐車場の空きは、将来の大規模修繕時の大きな問題。 マンションの駐車場に係る問題としては、無断駐車や駐車の仕方でのトラブルなどいくつかありますが、中でも駐車場の空き問題は管理組合の財政に直接的な影響を与える大きな問題です。 住民の高齢化の進展やクルマ離れにより駐車場の空きは増加傾向にありますし、最近では新築時でも駐車場の稼働率が100%以下のマンションも出てきています。しかし、一定規模以上のマンションに対して各自治体が定めた「付置義務」により、その規模に応じた駐車台数を確保しなければなりません。 たとえ複数台の空きが発生しても、1台分でも駐車場をつぶせば付置義務を満たさなくなり建築基準法違反になる場合もあります。特に敷地面積の関係で機械式立体駐車場を設置している場合はメンテナンス費用の負担も経年的に増加し、将来の大規模修繕時にはリプレースする費用も莫大なものに…
★マンション管理組合への役員派遣！
マンション管理組合への役員派遣 マンションの各住居の所有者は 「区分所有法第３条」…
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★２年任期の理事会とは別に「修繕委員会」を立ち上げる
「修繕委員会」を立ち上げる マンションの「大規模修繕工事」とは長期修繕計画に基づき計画的に実施する「計画修繕工事」のうち、建物全体または複数の部位について行う大規模な修繕工事をいいます。 工事の時期は多くの場合12～15年周期で行われています。大規模修繕では主に外壁の塗装や屋上の防水、給排水管などの規模の大きな工事を実施するので、準備段階から工事完了まで一般的に4-5年かかります。 そのため１-２年が任期の理事会とは別に「修繕委員会」を立ち上げるケースも多くみられます。 管理会社に依頼する方法ですが、工事金額が相場より高くなる事が多い 施工会社の選定で一番簡単なのは普段からマンションを管理している管理会社に依頼する方法ですが、管理会社から発注する施工会社は概ね決まっており競争原理は働きませんし管理会社に支払う中間手数料も発生するので工事金額が相場より高くなる事が多いです。 …
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★マンション管理組合財政逼迫の解決策は、「マンション管理事業者への委託料」の見直し！
マンション管理事業者への委託料の見直し マンション管理を管理事業者に委託している場合、ほとんどのマンションは建設時指定のマンション事業者に委託契約を継続している事例が多くあります。 ところが、この間法改正が何度となく行われています。 例えば、標準管理委託契約書は､平成15年に改訂されました。その後も平成21年に一部改訂が行われました。名称も｢マンション標準管理委託契約書｣となりました。こうした”法改正”のことすらご存じない管理組合の役員の方がほとんどなのが実情です。 ここ数年、顕著になりつつあるのは”管理費””修繕積立金”の滞納問題です。 マンション管理組合の財政をひっ迫させています。解決策の一つは、マンション管理組合の支出額の大きな割合を占める「マンション管理事業者への委託料」の見直しです。 マンション管理費の削減により、財政逼迫問題解決をマ…
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★管理費の滞納は、マンション資産価値の低下に・・・。
管理費の滞納は、マンション資産価値の低下に・・・。 国土交通省が実施しているマンション総合調査によると平成３０年度時点で全国のマンションの管理組合の約２５％が管理費等の滞納問題をかかえています。 滞納が生じた場合、管理組合は何らかの方法で迅速に解決を図らなければなりません。 管理費等請求権は５年で時効 管理会社と管理組合の間で滞納問題対応の役割分担に対する認識のずれがあって時間だけが無駄に経過しているケースも見られます。 また、滞納問題の解決にはある程度の法律知識も必要ですが、築年数が経過してくると住民の高齢化が進む中で管理組合の役員は定期的に交代し問題の処理を役員交代まで先送りするケースもみられます。 滞納処理が遅れると滞納総額が大きくなり、解決に余計時間がかかるようになります。 マンシ…
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★どうする？マンションの修繕積立金が足りない！②
現在の修繕積立金の積立額が不足しているマンションの割合は34.8％ 多くのマンションでは修繕積立金が不足している状態にあります。 国土交通省が実施している2018年（平成30年度）のマンション総合調査。計画上の修繕積立金の積立額に対して現在の修繕積立金の積立額が不足しているマンションの割合は34.8％と報告されています。 この調査は「計画上の積立金額」に対してなので実際には、もっと多くのマンションで修繕積立金が不足していると思われます。 修繕積立金が足りない場合 マンションはおおよそ12年周期で大規模修繕を行い2回、3回と回を重ねるごとに修繕の必要な箇所は増え、修繕費がかさむようになります。 修繕積立金が足りない場合には、前もって積立金を値上げする、修繕時に一時金を徴収する、修繕を先延ばしにする、修繕する箇所を減らす、しかありませんが、例えば月々の修繕積立金を値上…
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