SAAG11: Fundo Imobiliário Santander Agências FII Vale a Pena?
Fundo imobiliário SAAG11 será incorporado ao fundo RBVA11 em abril. O patrimônio total após a fusão será de aproximadamente 1,4 bilhão.
Porém, o fundo Santander Agências (SAAG11) tem os dias contados.
A proposta que trata da incorporação dele ao fundo RBVA11 (Rio Bravo Renda Varejo), foi formalizada e divulgada em 21 de fevereiro.
Ambos fundos são administrados pela Rio Bravo DTVM, que afirma que a consolidação do patrimônio reduzirá custos e ampliará ganho de escala e eficiência, além de um aumento significativo da liquidez no mercado secundário.
O novo fundo passará a ter 83 imóveis, em 8 estados. Em área bruta locável, terá mais de 146 mil m2.
A proposta explica ainda como se dará a incorporação: cada cota do SAAG11 será convertida em 0,88299943 cota do RBVA11. O cálculo foi feito com data base em 31 de dezembro de 2019.
Na prática, a cada 100 cotas do SAAG11 que possua, o investidor receberá 88 cotas do novo fundo incorporado, que seguirá operando com o código RBVA11.
A extinção do SAAG11 (e o início do novo fundo incorporado) está prevista para o próximo 1º de abril.
Se você busca formas eficientes para aumentar seu patrimônio, deve investir nos melhores fundos imobiliários.
Por isso, conhecer as características do SAAG11 é fundamental.
Neste artigo, você entenderá:
O que é SAAG11; Rendimentos do SAAG11;Rentabilidade do SAAG11;Resumo da carteira do SAAG11;Negociação e liquidez do SAAG11;Principais riscos do SAAG11;Vale a pena investir no SAAG11.
Leia até o final e descubra e o fundo imobiliário Santander Agências (SAAG11) vale a pena e deve entrar em sua carteira!
O código SAAG11 é utilizado para identificar o fundo imobiliário Santander Agências, administrado pela Rio Bravo Investimentos DTVM, de São Paulo, SP.
Trata-se de um fundo do tipo tijolo, onde a maior parte dos recursos é destinada a imóveis físicos.
O objetivo do SAAG11 é adquirir ativos imobiliários de propriedade do Banco Santander e logo alugá-los à mesma instituição, em modalidade conhecida como sale and leaseback.
Iniciado em dezembro de 2012, a primeira emissão de cotas do SAAG11 trouxe ao mercado 4.014.340 cotas, comercializadas a R$ 100 cada uma.
Em dezembro de 2019, o valor de mercado do fundo era de R$ 810,9 milhões.
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No mês de janeiro de 21020, os rendimentos mensais do SAAG11 foram de R$ 0,97, o que equivale a 0,87% sobre o valor de cota no fechamento do mês.
Em 2019, os dividendos distribuídos pelo SAAG11 somaram R$ 11,02, correspondendo a 8,56% do valor de cota atual.
Veja a distribuição dos rendimentos do SAAG11 nos últimos 12 meses, com valores em reais.
JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez20190,870,910,910,910,910,930,930,930,930,930,930,9320200,97
Rendimentos SAAG11. Fonte: Relatório Gerencial.
O fundo SAAG11 fechou 2019 com rentabilidade total (cota ajustada) de 21,95%. Desde o início, a rentabilidade acumulada atingiu os 170,32%.
Gráfico rentabilidade SAAG11 2013-2019. Fonte: Relatório Gerencial.
Resumo da Carteira do SAAG11
A carteira do SAAG11 é composta por imóveis para renda acabados e títulos de renda fixa.
Os imóveis em carteira foram assumidos em sistema sale and leaseback, modalidade de compra e arrendamento, com foco exclusivo no Banco Santander.
Em dezembro de 2019, a alocação de ativos do fundo era de 98% em imóveis e 2% em renda fixa, conforme se vê na imagem abaixo.
Gráfico Alocação de Ativos SAAG11 2013-2019. Fonte: Relatório Gerencial.
Quantidade e Localização dos Ativos
O fundo imobiliário SAAG11 conta com 28 propriedades distribuídas entre São Paulo, Minas Gerais, Paraná, Rio Grande do Sul, Rio de Janeiro, Pernambuco e Ceará.
Em total, são 68.146 m2 de ABL (área Bruta Locável)
A maior parte de seus ativos (57%) está localizada no estado de São Paulo.
Gráfico Alocação de Ativos por Estado SAAG11 2019. Fonte: Relatório Gerencial.
AGÊNCIAS SP
AgênciaÁrea ConstruídaTérmino do ContratoNova Paulista693dez/22Avenida Paulista2.857dez/22Olivetti - Paulista1.010jul/23Berrini1.874dez/22Monções882dez/22Cons. Rodrigues Alves1.093dez/22Liberdade5.002dez/29São Mateus2.050jul/23Duque de Caxias2.107jul/23Santo André6.242dez/29Marechal Deodoro1.615jul/23Barão de Jundiaí6.439jul/23Santos4.505dez/22
AGÊNCIA RJ
AgênciaÁrea ConstruídaTérmino do ContratoOuvidor1.240dez/22Praça Pio X1.964dez/22Rio - Centro1.928dez/22Candelária1.040dez/22Volta Redonda2.920dez/22São Gonçalo - Alcântara1.090dez/22São Gonçalo - Centro951dez/22
AGÊNCIAS MG
AgênciaÁrea ConstruídaTérmino do ContratoBelo Horizonte4.192dez/22BH - Tiradentes2.156dez/22Juiz de Fora2.918dez/22
AGÊNCIAS CE
AgênciaÁrea ConstruídaTérmino do ContratoFloriano Peixoto2.220jul/23Pedro I2.511jul/23
AGÊNCIAS PR
AgênciaÁrea ConstruídaTérmino do ContratoMonsenhor Celso2.183jul/23
AGÊNCIAS RS
AgênciaÁrea ConstruídaTérmino do ContratoPorto Alegre2.107dez/22
AGÊNCIAS PE
AgênciaÁrea ConstruídaTérmino do ContratoRecife2.357dez/22
Negociação e Liquidez SAAG11
Em janeiro de 2020 foram negociadas 15.304 cotas do SAAG11, totalizando um volume de R$ 48,73 milhões.
A média diária no período foi de aproximadamente R$ 2,2 milhões.
Em 2019, o volume total de negociações foi de R$ 365,68 milhões. A média mensal se manteve ao redor dos 30,4 milhões.
Os principais riscos do SAAG11 são: vacância, prazo de contrato, risco do inquilino e de concentração.
Vacância
O risco de vacância se refere a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados e não gerem a renda esperada em aluguéis.
Ainda que a receita não exista, os gastos naturais do empreendimento seguem. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos de IPTU, taxas de condomínio e quaisquer outras.
Não há vacância no portfólio atual do SAAG11.
Prazo do Contrato
O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, já que cabe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado no vencimento.
No SAAG11, o cronograma de vencimento de contratos é o seguinte:
62% vence em 2022;27% vence em 2023;12% vence em 2029.
Gráfico Vencimento de Contratos SAAG11 2019. Fonte: Relatório Gerencial.
Risco do Inquilino
O risco do inquilino é a inadimplência: sempre haverá a possibilidade de que o locatário não cumpra suas obrigações de pagamento.
Esse risco é minimizado no SAAG11 através dos contratos atípicos, e da solidez da locatária.
Risco de Concentração
O risco de concentração se refere à diversificação de ativos adotada pela gestão do fundo.
Em fundos de tijolo, como é o caso do SAAG11, se avalia o risco observando a solidez da gestão, a distribuição de capital entre os ativos da carteira, sua localização e os locatários.
Todos os imóveis do SAAG11 foram adquiridos para atender as necessidades do Santander e estão locados para a entidade financeira.
Veja agora os dados oficiais do SAAG11:
Razão Social: Santander Agências FDO INV IMOBCNPJ: 16.915.840/0001-1Gestor: Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda.Público Alvo: Investidores em geralSegmento: Gestão Passiva - RendaPatrimônio Líquido (01/2020): R$ 627.292.921,93Taxa de Administração: 0,25 a.a. (ao ano) sobre o Patrimônio LíquidoTaxa de Performance: Não háInício do Fundo: 26 de dezembro de 2012Quantidade de Emissões: 2Número de Cotistas (01/2020): 16.072Número de Cotas do SAAG11: 5.631.512Regulamento do SAAG11Relatório Gerencial do SAAG11SAAG11 Site Oficial (RI)
A subscrição é um direito que assegura ao investidor de fundos imobiliários manter seu percentual de participação no fundo antes nova emissão de cotas.
Na prática, o fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, tendo o cotista a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
O fundo SAAG11 só realizou duas emissões, sendo a última em 2013.
No entanto, é possível que após a incorporação do mesmo ao fundo imobiliário RBVA11 sejam anunciadas novas emissões.
A proposta de consulta formalizada, divulgada em fevereiro (23), fala da possibilidades de emissões após a fusão, ainda este ano.
Veja as dúvidas mais comuns sobre o SAAG11.
Como comprar SAAG11?
A compra de cotas do fundo SAAG11 é feita através das corretoras de valores. Por isso, os primeiros passos são abrir sua conta e transferir o valor que deseja investir.
Depois, basta acessar o Home Broker, selecionar o fundo por seu código (SAAG11), informar o número de cotas e o valor a pagar.
Então, é só enviar a ordem de compra e aguardar a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do SAAG11?
O informe de rendimentos do SAAG está disponível no site da Bovespa, na página dedicada ao fundo. Acesse a aba ‘relatórios financeiros’.
Onde achar o relatório gerencial do SAAG11?
O relatório gerencial do SAAG11 é disponibilizado página do fundo. Além disso, é encontrado neste mesmo artigo, na seção Dados do SAAG11.
Com 98% de seus recursos alocados em imóveis locados para o Banco Santander, o risco da exposição ao setor bancário no SAAG11 se torna evidente.
Enquanto bancos decidem fechar cada vez mais agências, fundos focados exclusivamente em agências bancárias percebem a necessidade de mudanças de foco.
É isso o que a gestão procura nessa fusão.
A incorporação do SAAG11 ao RBVA11 pretende criar um dos fundos imobiliários líderes no mercado, e o maior fundo no segmento de varejo de rua, marcando presença em pontos estratégicos e aproveitando a boa localização das agências de ambos os fundos.
O fundo tem a evidente fragilidade de estar concentrado em agências bancárias com vencimentos de contratos próximos.
Por este principal motivo, melhor é esperar para ver como serão as renovações de contrato para investir no fundo.
Hoje há um risco muito elevado embutido neste investimento.
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