La forma e la sostanza:
per vendere casa servono entrambe!!
Un po' di tempo fa abbiamo parlato dell'importanza di avere tutte le “Carte in regola” per poter vendere casa in piena legittimità (te lo sei perso? Clicca QUI!)
C'è un aspetto che non va assolutamente preso sottogamba, perché può comportare delle conseguenze decisive sulla vendita (o meno!!) della nostra casa: si tratta della CONFORMITÀ TRA STATO LEGITTIMO E STATO DI FATTO dell'immobile.
Mettiamoci comodi perché, oggi bisogna stare attenti...
Prima di tutto, cerchiamo di capire cosa sono:
Lo STATO DI FATTO (lo dice la parola) è la situazione in si trova il nostro immobile NELLA REALTÀ: dimensioni ed altezze interne ed esterne, posizione delle porte e delle finestre, e così via per tutte le parti della casa (nessuna esclusa).
Lo STATO LEGITTIMO invece è quello che risulta dall'ultimo TITOLO EDILIZIO LICENZIATO, cioè l'ultimo documento (disegno della casa, pratica edilizia, sanatoria, ecc.) che risulta depositato in Comune e da esso APPROVATO.
Se stato legittimo e stato di fatto coincidono esattamente alla perfezione... beh, chiamiamo gli amici e stappiamo la bottiglia di quello buono, perché praticamente NON SUCCEDE MAI!!!
Bastano anche delle piccole differenze a fare sì che non ci sia conformità tra stato di fato e stato legittimo: ricordiamoci sempre che un immobile o è conforme o non lo è, non esistono altre situazioni.
“OK Andrea, ho capito che non posso andare “a spanne” e devo stare attento ai dettagli: ma cosa succede se lo stato di fatto della mia casa non è conforme allo stato legittimo?”
Prima di tutto, dobbiamo tenere conto che una situazione di questo tipo significa che NON SIAMO IN REGOLA, quindi siamo passibili di sanzione (ed occhio che in certi casi c'è anche il penale...): inoltre, allo stato attuale non possiamo nemmeno vendere l'immobile, per cui dobbiamo assolutamente “sanare” la situazione (e farlo al più presto!).
“Come si fa?”
Ci sono due casi:
Se le regole edilizie attuali (che sono delle Leggi e dei regolamenti pubblici!) lo permettono, si può “Regolarizzare lo stato legittimo allo stato di fatto” mediante la presentazione di una pratica edilizia (quale? Ce ne sono di diversi tipi, ovviamente bisogna rivolgersi ad un tecnico specializzato – di solito un Geometra – per individuare la strada più corretta): solo in questo caso il lavoro è puramente tecnico e burocratico.
Se invece la situazione non è sanabile come sopra, bisogna “Regolarizzare lo stato di fatto allo stato legittimo”, intervenendo direttamente sull'immobile (spostando muri, abbattendo dove necessario, ecc...) per fare sì che a termine lavori esso risulti esattamente conforme al famoso “Ultimo titolo edilizio”.
In quest'ultimo caso è possibile (ovviamente nei limiti imposti dalle regole edilizie) intervenire sull'immobile per regolarizzare lo stato di fatto non allo stato legittimo così come risulta in comune, bensì apportando delle modifiche (in un certo senso, prendendo due piccioni con una fava).
In questo caso dovrà essere fatta ANCHE una pratica edilizia, per fare sì che alla fine di tutto lo stato di fatto e lo stato legittimo siano perfettamente allineati alla nuova situazione.
“Diciamo che è tutto chiaro: ma alla fine questo “giochino” quanto mi costa?”
Nel primo caso, per “imbrattare le carte” l'importo è diviso in due voci:
Gli Oneri Comunali, cioè quello che ti chiede il Comune per regolarizzare ed autorizzare (comprese sanzioni, ecc.): variano da comune a comune (ed ovviamente in base alla metratura), ma solitamente vanno da circa un migliaio di euro per sanare gli “abusi minori”, fino anche ad una decina di migliaia di euro nei casi più impegnativi.
Gli Oneri del Professionista, che vanno da un migliaio scarso fino ad un paio di migliaia di euro (al massimo qualcosa in più, ma non tanto).
Nel secondo caso è impossibile fare delle previsioni, in quanto dipende tutto dall'entità dell'intervento: potrebbe andare da poche centinaia di euro (ad esempio per rimuovere una parete o una scala esterna) fino a costi esorbitanti se l'intervento è “grosso”.
“D'accordo, incrocio le dita... ma ho sentito parlare anche del Catasto: c'entra qualcosa?”
Il Catasto fa fede solo ed esclusivamente ai fini fiscali, quindi per calcolare le imposte sull'acquisto della casa e per le altre imposte sulla casa come IMU, ecc.
Di conseguenza non comprova lo stato legittimo, per cui quello che risulta presso il Catasto non è un titolo edilizio, e non può essere utilizzato per comprovare la conformità alle regole edilizie.
Questo però non significa che dobbiamo preoccuparci della conformità al Catasto del nostro stato di fatto “solo” in funzione delle tasse che andiamo a pagare sulla casa (e delle eventuali sanzioni ecc. nel caso in cui ci vengano accertate delle difformità), in quanto anche la “Conformità Catastale” è un requisito per poter vendere la casa.
Dall'altra parte, ottenere la conformità al Catasto è molto più semplice, più veloce e meno oneroso (qualche centinaio di euro): diciamo che una volta ottenuta la conformità tra stato di fatto e stato legittimo, il Catasto è poco più di una formalità.
“Spiegati meglio: quanto è importante avere la conformità tra stato di fato, stato legittimo e (a questo punto) Catasto per poter vendere la mia casa?”
È presto detto: se l'immobile non è conforme, NON – PUÒ – ESSERE – VENDUTO!!
“Addirittura!! E perché?”
Anche se ci sono delle novità legislative in corso (che ovviamente stiamo tenendo sotto controllo), ad oggi per effettuare il rogito il notaio richiede (tra gli altri) un documento specifico chiamato Relazione Tecnica Integrata (RTI), in cui un Professionista abilitato (Geometra, Architetto o Ingegnere) dichiara sotto la propria responsabilità la conformità tra Stato Legittimo, Stato di Fatto e Catasto.
Va da sé che il Professionista rilascia la RTI solo ed esclusivamente quando può farlo legittimamente.
Per questo motivo è è della massima importanza verificare la corrispondenza o meno tra stato di fatto e stato legittimo PRIMA di mettere in vendita la casa (diciamo che questa è la prima cosa da fare quando decidiamo di vendere casa), ed almeno avere coscienza degli interventi da fare (quindi dei tempi e costi necessari per regolarizzare) al più presto possibile.
Questo vale soprattutto quando ci troviamo di fronte ad una situazione INSANABILE (che richiede quindi il ripristino, non la “semplice” pratica edilizia): in questo caso bisogna comunicare al potenziale acquirente tutte le modifiche che dovranno essere apportate prima del rogito, perché nei fatti andremo a vendere un immobile DIVERSO da quello che stiamo attualmente proponendo.
Ormai l'abbiamo capito: tra i compiti di una “brava agenzia immobiliare” c'è anche quello di “prenderci per mano” e gestire insieme passo passo, nei modi e nei tempi migliori, tutto questo iter tortuoso e (purtroppo) costoso.
Ma sbagliare qualcosa in questo frangente sarebbe ancora peggio!
Teniamoci in contatto!!
Andrea di ProgettoCasa