SPRZEDAŻ UDZIAŁU WE WSPÓŁWŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI
Zagadnienia związane ze współwłasnością reguluje przede wszystkim kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 195 k.c: „Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność )”. Jest to właśnie współwłasność tzw. ułamkowa, w której każdy ze współwłaścicieli posiada stricto określony udział w prawie własności do danej nieruchomości.
Implikacją bycia współwłaścicielem, a nie tylko jedynym właścicielem jest to, że nie można w żaden sposób zgodnie z prawem rozporządzić w jakikolwiek sposób całością nieruchomości, innymi słowy, nie można sprzedać całej nieruchomości jako jedyny właściciel, ale jak to w praktyce bywa zdarzają się wyjątki od reguły, o czym będzie w dalszej części artykułu.
W niniejszym opracowaniu warto przytoczyć przykłady, stany faktyczne, ażeby zagadnienie współwłasności i możliwość jej zbycia stała się bardziej przyswajalna i zrozumiała.
Pan X Jest w 1/2 części współwłaścicielem działki gruntu zabudowanej domem mieszkalnym, a w 1/2 jego ojciec. Ojciec to osoba karana, obecnie poszukiwana przez policję. Jego miejsce pobytu jest nieznane i nie ma z nim kontaktu. W jaki sposób syn może sprzedać dom bez niego?
W pierwszej kolejności od razu w tym miejscu należy podkreślić, iż fakt nieobecności ojca (bez względu na powód tej nieobecności, czy konflikt z wymiarem sprawiedliwości) nie ma najmniejszego znaczenia dla stosunków natury cywilnej łączących go z innymi podmiotami, w tym z Synem, jako drugim ze współwłaścicieli.
Innymi słowy ojciec Pana X tak czy inaczej pozostaje współwłaścicielem opisanej nieruchomości. Konsekwencją bycia współwłaścicielem, a nie jedynym właścicielem jest to, że Pan X nie może w żaden sposób zgodnie z prawem rozporządzić w jakikolwiek sposób całością nieruchomości, innymi słowy, nie może sprzedać całej nieruchomości. W świetle prawa nie jest do tego uprawniony.
Nie jest to jest równoznaczne ze swoistym „unieruchomieniem” Pana X możliwości prawnych związanych z przedmiotem wspomnianej współwłasności. Zgodnie bowiem z art 198 kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Nie ma zatem przeszkód, aby sprzedał Pan swój udział w opisanej nieruchomości.
Podstawą do takiego rozporządzenia jest wspomniany już powyżej przepis artykułu 198 K.C. Na jego podstawie Pan X może dokonać zbycia udziału przysługującego mu w nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności. Bardzo ważnym jest, iż możliwość rozporządzenia dotyczy udziału, a nie fizycznie określonej części rzeczy wspólnej, czyli określonej części domu i działki, na której ów dom stoi. Zasadą bowiem jest, iż gdyż żaden współwłaściciel nie ma wyłącznego prawa do takiej części (wydzielonej) aż do czasu ustania współwłasności.
Zbycie udziału jest przeniesieniem własności w części ułamkowej przysługującej współwłaścicielowi. Do rozporządzenia udziałem Pana X nie jest potrzebna zgoda ani akceptacja jego ojca. Gdyby jednak rozporządzenie (czyli sprzedaż przez Pana X) udziału dotyczyła większego ułamka prawa współwłasności niż rzeczywiście Panu X przysługuje (gdyby jednak zdołał Pan w jakiś sposób sprzedać większy udział lub całość nieruchomości pomimo braku do tego umocowania), to z całą mocą należy podkreślić, iż trzeba pamiętać, że z punktu widzenia prawa umowa sprzedaży będzie nieważna tylko w części przekraczającej udział nabywcy (czyli osoby, która od Pana kupi taki zwiększony udział) w danej rzeczy.
Zbycie nieruchomości, która jest przedmiotem współwłasności z punktu widzenia prawa z całą pewnością jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Ma to znaczenie z powodu treści artykułu 199 k.c., którego treść brzmi: „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli”. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Teoretycznie, istnieje zatem możliwość aby sąd wyraził zgodę na sprzedaż całej nieruchomości, nawet bez zgody i wiedzy drugiego współwłaściciela. W praktyce jednak, sądy są raczej ostrożne przy wydawaniu takich rozstrzygnięć, ograniczających prawa nieobecnych współwłaścicieli, więc musiałaby zaistnieć uzasadniona konieczność sprzedaży całej nieruchomości.
Można wskazać jeszcze jeden przykład, trochę z innej beczki,
Czy możliwa jest sprzedaż domu bez zgody jednego z właścicieli. Dom jest własnością Pana Y, 2 rodzeństwa i ojca (każdy po 25%). Ojciec nie płaci za rachunki, mimo ze wszystko używa (prąd, gaz, woda, ścieki) nie pomaga dzieciom finansowo w utrzymaniu domu, co więcej dopuszcza się przestępstwa kradzieży z domu. Zgoda na sprzedaż byłaby po stronie 3 osób z wyjątkiem ojca. Jakie trzeba podjąć kroki prawne w takiej sytuacji?
Sporna nieruchomość jest współwłasnością ułamkową czterech osób, w częściach równych. Prawo polskie zezwala każdemu ze współwłaścicieli na swobodne rozporządzanie sowim udziałem we współwłasności, ale co do całego przedmiotu współwłasności sytuacja wygląda zgoła odmiennie. Mianowicie w tzw. sprawach zwykłego zarządu (bieżące sprawy związane z eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym) wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 k.c.). W myśl natomiast art. 199 k.c. do dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd (a taka niewątpliwie jest sprzedaż przedmiotu współwłasności) niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę (w tym przypadku wiec przynajmniej dwóch), mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. W omawianym przypadku jeden ze współwłaścicieli nie tylko nie zgadza się na sprzedaż nieruchomości, ale co więcej, nie przyczynia się do ponoszenia kosztów jej utrzymania. Jeżeli pozostałym współwłaścicielom uda się udowodnić ten fakt przed sądem to uzyskanie zgody na sprzedaż nieruchomości nie będzie trudne, a ponadto współwłaściciele, którzy ponosili koszty, będą mogli żądać zwrotu ich części od niego. Ma to o tyle duże znaczenie, że potem po sprzedaży trzeba będzie podzielić uzyskaną sumę pomiędzy byłych współwłaścicieli, a wtedy będzie można podnieść zarzut potrącenia tych nie poniesionych kosztów na poczet zapłaty sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości.
Kończąc niniejsze rozważania, stwierdzić należy, i sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości, zgodnie przepisami kodeksu cywilnego jest jak najbardziej możliwa bez zgody współwłaściciela. W myśl wspomnianego już wielokrotnie w niniejszym artykule przepisu art. 198 k.c. - każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Nie ma zatem przeszkód, aby sprzedać swój udział w nieruchomości. Bardzo ważnym jest, iż możliwość rozporządzenia dotyczy udziału, a nie fizycznie określonej części rzeczy wspólnej, czyli określonej części domu i działki, na której ów dom stoi.
Zdarza się zaś nierzadko i tak, że Sąd dopuszcza sytuacje w których współwłaściciel (posiadacz udziału) może dokonać sprzedaży całej nieruchomości.
