Acquistare casa: le verifiche indispensabili per non commettere passi falsi
Spesso nella scelta di un immobile ci facciamo guidare dall'entusiasmo. Valutiamo se ci piace la zona, se le finiture sono di nostro gradimento o se la casa, sebbene un po’ datata, abbia le dimensioni adeguate a una potenziale ristrutturazione. Pero, che sia per la vita o per investimento, prima del rogito è necessario procedere a una serie di verifiche che ci permettano di dormire sonni tranquilli dopo l'acquisto.
Quali sono, dunque, le documentazioni e gli aspetti da valutare sui quali fare attenzione?
Controllo dei soggetti coinvolti
Una prima verifica va fatta sui soggetti coinvolti nella compravendita. È scontato, ad esempio, verificare che chi si propone come venditore sia effettivamente il proprietario dell'immobile. La verifica di tutti questi aspetti, comunque, rientra tra i compiti del notaio che dovrà stipulare l'atto. Da esaminare, inoltre, il tipo di regime coniugale, sia del venditore che dell'acquirente. Infatti, se il venditore è in regime di comunione legale con il proprio coniuge, bisogna verificare se è possibile vendere l'immobile senza il consenso di entrambi i coniugi, o se questo occorre necessariamente. Se, invece, a essere in comunione legale è l'acquirente, occorre sapere che, anche se l'atto d'acquisto sarà firmato solo da uno dei due coniugi, la proprietà sarà trasferita automaticamente a entrambi. Documenti da controllare Atto di provenienza
Per prima cosa occorre procedere all'esame della regolarità dell'atto grazie al quale il venditore è venuto in possesso della proprietà.
Esso può essere un rogito (atto di compravendita), una donazione o una successione ereditaria.
Bisogna quindi verificare che la proprietà non sia gravata da particolari vincoli, come un eventuale diritto di prelazione, o che la proprietà sia piena e non costituita, ad esempio, da un diritto di superficie limitato nel tempo, o che la vendita dell'appartamento sia legata a quella di una sua pertinenza, come l'autorimessa.
È necessario verificare presso l'Agenzia del Territorio che l'immobile sia regolarmente accatastato, con la giusta categoria catastale di appartenenza, e che la planimetria catastale rispecchi la situazione di fatto.
In caso contrario, sarà necessario che il venditore incarichi un tecnico di provvedere all'aggiornamento catastale.
Altro controllo va effettuato presso la Conservatoria dei Registri immobiliari, per verificare che l'immobile non sia gravato da ipoteche o altre situazioni pregiudizievoli, come sequestri e pignoramenti o che non sia coinvolto in controversie giudiziarie.
L'immobile compravenduto deve essere stato realizzato con un regolare permesso di costruire o titolo autorizzativo equivalente.
Se sono state compiute opere edilizie abusive, deve essere stato oggetto di richiesta e aver ottenuto un condono edilizio. In ogni caso, tutte le opere realizzate fino alla firma del rogito devono essere regolari.
Anche in questo caso, in presenza di qualche difformità sanabile, si deve richiedere la regolarizzazione da parte del proprietario prima della vendita.
Occorre controllare che il venditore sia in regola con il pagamento delle spese condominiali, sia ordinarie che straordinarie, per evitare che l'acquirente debba poi accollarsi i suoi debiti e doversi rivalere.
Inoltre, è bene verificare che non siano state approvate in assemblea nuove spese straordinarie per lavori in corso o non ancora iniziati.
Certificazione conformità impianti
In base alla legge 37/08 tutti gli impianti realizzati dopo il 27 marzo 2008 devono essere dotati di una certificazione di conformità rilasciata dalla ditta installatrice.
Per gli impianti eseguiti prima di tale data, essa può essere sostituita da una certificazione di rispondenza.
Non esiste un vero e proprio obbligo di allegare tale certificazione al rogito, in quanto l'acquirente può anche accollarsi l'onere dell'adeguamento (dichiarandolo nell'atto), magari in cambio di uno sconto sul prezzo di vendita.
Certificazione energetica
Il decreto legge n. 63 del 4 giugno 2013 introduce l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) al posto di quello di Certificazione Energetica (ACE) e sancisce l'obbligo di comunicare l'indice di prestazione energetica e la relativa classe dell'immobile negli annunci immobiliari e nelle pubblicità di vendita così come di locazione, con qualunque mezzo siano fatte (stampa, televisione, Internet, etc).
Dal 1° ottobre 2015 i soggetti abilitati devono redigere l’APE in conformità al nuovo format approvato con il Decreto Ministeriale 26 giugno 2015 ed allegato alle nuove Linee Guida.
Sebbene tu possa fare molte delle verifiche necessarie di persona, per altre serve una adeguata competenza tecnica. Potrebbe essere quindi saggio rivolgersi a un tecnico fin dalle prime fasi di sopralluogo, tanto più se l'immobile richiede una ristrutturazione o una ridistribuzione interna per trasformarla nella casa dei tuoi sogni. Ci sono tante piccole cose da controllare, infatti, per definire se in linea generale l'intervento pensato sia realizzabile in conformità alla normativa vigente senza incappare in abusi edilizi e sanzioni, o in problematiche strutturali che possano pregiudicare la tua sicurezza è quella di altri.
blakekathryn
discoholicmusic
ellievsbear
vaporwave
romaincrisis
theartofmadeline
dededos