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[kiaktuell]

Die Abzocke mit Staffelmieten: Wenn Wohnen immer teurer wird

Die Abzocke mit Staffelmieten: Wenn Wohnen immer teurer wird Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Es ist so elementar wie Essen, Trinken und das gelegentliche Scrollen durch die sozialen Medien, um zu sehen, was die Nachbarn so treiben. Doch während wir uns um unsere Grundbedürfnisse kümmern, wird das Wohnen in vielen Städten zu einem teuren Vergnügen. Die Staffelmiete, ein Begriff, der so harmlos…

[immobilienmakler-berlin]

Mietendeckel, Investieren in Berlin Nein Danke

Um es gleich am Anfang klar zu sagen „Ja, ich bin für sozialverträgliche Mieten“.

Doch der Weg dahin kann nicht sein einzelnen Gruppen der Bevölkerung den „schwarzen Peter“ zuzuschieben, mit Sanktionen zu drohen, Enteignungen ins Auge zu fassen und immer höhere Hürden aufzustellen.

Das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“, oder auch das „Mietendeckelgesetz“ ist ganz sicher nicht das Instrument, um der Mietmisere in Berlin oder anderswo Herr zu werden.

Er ist ganz klar ein absolut falsches Signal.

Es gibt tausende von „Kleinstinvestoren“, wie Handwerker und andere Selbständige, die sich mit Hilfe von Wohnimmobilien eine Altersvorsorge aufbauen möchten. Ich will gar nicht erst darauf eingehen, wie das staatliche Rentensystem am Versagen ist.

Am Hype auf Wohnimmobilien ist auch der Staat ganz klar beteiligt. Einerseits werden Zinsen euroweit niedrig gelassen, sodass Kredite heute fast nichts kosten, andererseits fehlt es an Möglichkeiten sein Geld irgendwie gewinnbringend anzulegen.

Und nun nimmt man diesen „Kleinstinvestoren“ einen Großteil ihrer Altersvorsorge einfach weg.

Das Land Berlin hat in der Vergangenheit seine eigenen Wohnimmobilien verschleudert und kauft sie nun völlig überteuert und in oft vernachlässigtem Zustand wieder zurück.

Weder durch diese Politik, noch durch den Mietendeckel wird aber eine einzige Wohnung neu entstehen! Und nur der Neubau wird Entspannung bringen!

Jetzt sieht es aber so aus, dass sich Investoren zurückziehen, Altbausanierung sich absolut nicht lohnt, Handwerker keine Aufträge mehr bekommen, erste Entlassungen auch an größeren Baubetrieben und Architektenbüros drohen. Es wird mehr Arbeitslose geben, das Einkommensniveau sinkt, damit die Fähigkeit Zahlungsverpflichtungen nachzukommen, weitere angrenzende Gewerbe werden finanzielle Verluste erleiden, die Abwärtsspirale ist in Gang gesetzt.

Das richtige Signal wäre gewesen, Investoren zu stärken, willkommen zu heißen und ihnen die Möglichkeit zu geben in Berlin Geld zu verdienen bei gleichzeitiger Verpflichtung sozialen Wohnungsbau zu schaffen.

Auch das Land selber könnte auf eigenen Flächen Wohnungsbau in wirklicher Größenordnung errichten, quasi als „Konkurrenz“ zu den Privaten. Der Motor Bauwirtschaft würde richtig in Gang kommen, Geld kommt nach Berlin, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Einkommens- und Gewerbesteuer würde fließen.

Und was geschieht, wenn das „Mietendeckelgesetz“ ganz oder teilweise für verfassungswidrig erklärt wird? Und es sieht ganz danach aus.

Wer kommt dann für die finanziellen Schäden auf die dann angerichtet sind? Diejenigen, die aus purem Populismus dieses Gesetz durchgewirkt und als Allheilmittel gepriesen haben? Nein, diese werden sich schmollend, doch mit „goldenem Handschlag“ in eine andere Ecke der Politik verziehen.

Doch der Schaden ist dann angerichtet! Die Menschen werden noch politikverdrossener und anderen Populisten in die offenen Arme laufen (siehe Wahl in Thüringen).

Und wenn das Gesetz doch verfassungskonform ist?

Dann wird ein Signal ausgesendet, dass da heißt „Leute kommt nach Berlin, da ist Wohnen so billig wie nirgendwo in einer Großstadt.“. Es werden also noch mehr Menschen nach Berlin strömen und die Wohnungsnot wird noch größer.

Das neue Gesetz soll für fünf Jahre gelten (Wer glaubt das denn? Erinnern Sie sich noch an den Solidaritätszuschlag zur Wiedervereinigung? Gibts noch immer!).

Und es trifft nur für Wohnungen zu, die vor 2014 gebaut wurden, also nicht für Neubauten (und wer glaubt, dass das so bleibt? Wer glaubt denn wirklich, dass solche willkürlichen Gesetze nicht morgen auch den Neubau treffen?)

Hier noch ein kleines Beispiel wie sich das Gesetz rein rechnerisch auswirken wird (keine Garantie für die Richtigkeit).

Beispiel:

Wohnungssanierung Baujahr des Hauses 1902, Wohnungsgröße 102qm, 4 Zimmer, Prenzlauer Berg Raumerstraße

Die „Altmieterin“ ist nach 52 Jahren Miete verstorben, die Wohnung muss totalsaniert werden. Der Erbe kann es sich nicht leisten, die Sanierung durchzuführen, er verkauft zum Preis von 2.800€/qm, der Erwerber saniert zu Kosten von 800€/ pro qm.

Kaufpreis: 285.600€

Grunderwerbsteuer und Notar: 21.420€

Sanierung: 81.600€

Gesamtkosten: 388.620€

A. (Mietendeckel)

Hat die Verstorbene lediglich 4€/qm bezahlt, dann dürfte die Miete nach Sanierung um maximal 1€/qm, auf 5€/qm angehoben werden, also auf 510€/Monat

B. (Mietendeckel)

Hat die Verstorbene in der Vergangenheit eine höhere Miete gezahlt, dann

Miete netto kalt: 6,45/qm lt. neuer Tabelle, zzgl. 1€/qm für moderne Ausstattung, gesamt 7,45€/qm, gesamt 759,90 €/Monat

C. (alte-Regelung) Berliner Mietspiegel am 07.11.2019: 9,19€/qm gesamt 937,39€/Monat

D (Markt-Miete) 10€/qm, gesamt 1.020€/Monat

A. Mietrendite nach „Mietendeckel“: 1,6%

B. Mietrendite nach „Mietendeckel“: 2,4%

C. Mietrendite Miete nach Mietspiegel „alt“: 2,9%

D. Mietrendite „Marktmiete“: 3,2%

Das Risiko eines Mietausfalls ist hier nicht eingepreist, auch keine „nicht umlegbaren“ Kosten des Vermieters für Instandhaltung und Verwaltung. Diese Kosten würden die Rendite weiter schmälern.

Die Frage die sich stellt ist also, „Warum soll ein Investor in Mietwohnungen in Berlin investieren?“

- Er trägt das alleinige Risiko eines Mietausfalls

- Hat eine niedrige Rendite

- Undurchsichtige und komplizierte Regularien

- Unzuverlässigkeit der Politik

- Einschneidende Eingriffe in sein Privatvermögen durch die Politik

- Bedrohung durch „Zwangsenteignung“

- Hohe Strafen bei Verfehlungen gegen die hohen und sich dauernd verändernden Vorgeben durch Bundes- und Landespolitik (1)

(1) Nach dem Mietdeckelgesetz §5 (4) hat jeder Vermieter die Verpflichtung, seinem Mieter unaufgefordert „Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen.“

Tut er dies nicht, z.B. weil die ältere Dame mit dem Mietshaus in Neukölln das nicht weiß, dann kann dies als Ordnungswidrigkeit mit bis zu 500.000€ bestraft werden.

Und für alle Mieter noch ein Tipp:

Anträge auf Mietenabsenkung müssen Sie bei der Senatsverwaltung stellen. Ich habe gehört, man rechnet so mit etwa 30.000 Anträge zum Sommer 2020. Viel Glück 🍀

MAK Immobilien Verkauf und Vermietung in Berlin, Stahnsdorf und Potsdam Mittelmark. Makler für Haeuser, Grundstuecke, Wohnungen. 030 260775

[gutachter]

Mietobergrenze für Ersatzwohnraum bei Zweckentfremdung nichtig Das Land Berlin darf eine Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) für den Abriss von Mietwohnungen nicht mit der Begründung verweigern, der Neubau überschreite eine Nettokaltmiete von 7,92 Euro pro Quadratmeter.

[gutachter]

Hilft dieser Mietdeckel? Maximal 7,97 Euro kalt für den Quadratmeter: Die geplante Mietobergrenze wird heftig kritisiert. Was hat Berlin genau vor?