VISC11: Fundo Imobiliário Vinci Shopping Centers Vale a Pena?
O fundo imobiliário Vinci Shopping Centers (VISC11) encerrou 2019 com rentabilidade líquida de 37,5%. O volume médio de negociações em dezembro foi o mais alto registrado pelo fundo.
O fundo VISC11 gera rendimentos mensais a seus cotistas através da exploração de empreendimentos comerciais.
Seus ativos imobiliários são shopping centers. A gestão busca empreendimentos já finalizados, não assumindo projetos em desenvolvimento (greenfield).
Em dezembro de 2019, a carteira do fundo contava com 12 propriedades em 9 estados brasileiros. Seu patrimônio na data superava R$ 1,2 bilhão.
Se você busca formas mais eficientes de aumentar seu capital, certamente deve investir nos melhores fundos imobiliários.
Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário VISC11 vale a pena e deve entrar em sua carteira de investimentos!
O código VISC11 é a identificação em bolsa do fundo imobiliário Vinci Shopping Centers, iniciado em novembro de 2017.
Este fundo imobiliário é gerido pela Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda. e administrado pela BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários, ambas de São Paulo, SP.
Iniciado em março de 2014, porém com oferta pública em novembro de 2017, o VISC11 é um fundo do tipo tijolo, como o fundo XPML11, que atua no mesmo segmento.
Nessa classe de fundos, os ativos são maiormente destinados à aquisição de imóveis e os lucros surgem através de sua valorização, compra, venda e locação.
No VISC11 o foco é a exploração de shopping centers.
A estratégia de gestão foca em compra de imóveis prontos, sem pretensões de investir em projetos greenfield (em desenvolvimento).
A oferta pública inicial trouxe 2,3 milhões de cotas, comercializadas a R$ 100,10 cada uma.
A 6ª emissão, realizada em dezembro de 2019, foi de 3,28 milhões de cotas, com valor de R$ 126,50 cada uma.
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Os rendimentos mensais do VISC11 foram de R$ 0,63 em janeiro de 2020, o que significa 0,49% em relação ao valor de cota.
Nos 12 meses anteriores, os dividendos pagos somaram R$ 7,92, batendo a meta de distribuição (R$ 7,25) em 9,2%.
Mês e Ano de ReferênciaData de PagamentoValor (em reais)Janeiro/202014/02/20200,63Dezembro/201915/01/20200,77Novembro/201913/12/20190,63Outubro/201914/11/20190,63Setembro/201914/10/20190,92Agosto/201913/09/20190,92Julho/201914/08/20190,55Junho/201915/07/20190,55Maio/201914/06/20190,56Abril/201915/05/20190,49Março/201912/04/20190,6042Fevereiro/201918/03/20190,6042Janeiro/201914/02/20190,6042
Fonte: Vinci Shopping FII.
Veja abaixo o gráfico de rentabilidade do VISC11 nos últimos 2 anos, comparado com IFIX (benchmark) e outros indicadores.
Rentabilidade dez/19 Acumulado
2019Desde a
5ª Emissão Desde a
4ª Emissão Desde o IPO
3ª emissão Valor da Cota de Referência Inicial133,85107,4108106100Valor da Cota Final Ajustada 138,93138,93138,93138,93138,93Rentabilidade BrutaVariação Bruta da Cota3,80%29,40%28,60%31,10%38,90%Rendimentos e Outros0,60%14,00%4,40%21,30%33,20%Rentabilidade Bruta do Fundo4,40%43,40%33,00%52,40%72,20%IFIX10,60%36,00%20,40%36,80%43,60%IBOVESPA6,80%31,60%11,50%34,30%55,60%Rentabilidade LíquidaVariação Líquida da Cota3,00%23,50%22,90%24,90%31,10%Rendimentos e Outros0,60%14,00%4,40%21,30%33,20%Rentabilidade Líquida do Fundo3,60%37,50%27,30%46,20%64,40%CDI Líquido0,30%5,10%1,20%8,90%11,90%
A cota não-ajustada do Fundo encerrou o mês de dezembro cotada na B3 a R$ 138,93, uma variação de 3,8% que, somada aos rendimentos distribuídos, representou uma rentabilidade de 4,4% no mês, e de 43,4% no ano de 2019, o equivalente a 7,4 pontos percentuais acima da rentabilidade total do IFIX no mesmo período.
Gráfico: Rentabilidade do VISC11 2019. Fonte: Relatório Gerencial.
A rentabilidade acumulada total do Fundo desde o seu IPO é de 72,2%. Neste mesmo período o IFIX apresentou rentabilidade total de 43,6%.
Para o caso de investidores pessoa física, simulamos a rentabilidade líquida do Fundo e comparamos com a rentabilidade líquida do CDI.
Neste cenário, a rentabilidade líquida total do Fundo desde o seu IPO foi de 64,4% representando 540,0% do CDI líquido no período.
Resumo da Carteira do VISC11
A carteira do VISC11 é formada por ativos imobiliários e aplicações financeiras com elevada liquidez.
Em dezembro de 2019, o portfólio apresentava participações em 12 shopping centers, totalizando mais de 102 mil m2 de área bruta locável própria.
Na ocasião, a carteira contava com R$ 248 milhões aplicados em títulos públicos, fundos DI com liquidez imediata e cotas de outros fundos imobiliários com alta liquidez.
Além disso, outros R$ 85,7 milhões estavam comprometidos com obrigações referentes à aquisição de imóveis a prazo e R$ 233,5 milhões de cotas subscritas na 6ª emissão ainda a integralizar.
PortfolioR$ MMR$/cotaShopping Centers1.339,80129,7Aplicações Financeiras24824Obrigações Imóveis a Prazo-85,7-8,3A Pagar / Receber0,20Cotas a Integralizar-233,5-22,6Patrimônio Líquido1.268,80122,9
Gráfico: Carteira do Fundo VISC11 2019. Fonte: Relatório Gerencial.
Quantidade e Localização dos Ativos
O fundo imobiliário VISC11 possui participações em 12 shopping centers em 9 estados.
PRUDENSHOPPING
Participação: 100%
Cidade: Presidente Prudente - SP
Área Bruta Locável: 32.374 m2
SHOPPING GRANJA VIANNA
Participação: 49%
Cidade: Cotia - SP
Área Bruta Locável: 30.376 m2
SHOPPING IGUATEMI FORTALEZA
Participação: 15%
Cidade: Fortaleza - CE
Área Bruta Locável: 90.103 m2
MINAS SHOPPING
Participação: 19,1%
Cidade: Belo Horizonte - MG
Área Bruta Locável: 45.749 m2
SHOPPING ILHA PLAZA
Participação: 34,4%
Cidade: Rio de Janeiro - RJ
Área Bruta Locável: 21,678 m2
SHOPPING IGUATEMI FLORIANÓPOLIS
Participação: 30%
Cidade: Florianópolis - SC
Área Bruta Locável: 21.132 m2
WEST SHOPPING
Participação: 7,5%
Cidade: Rio de Janeiro - RJ
Área Bruta Locável: 42.390 m2
SHOPPING CRYSTAL
Participação: 17,5%
Cidade: Curitiba - PR
Área Bruta Locável: 15.124 m2
SHOPPING TACARUNA
Participação: 10%
Cidade: Recife - PE
Área Bruta Locável: 44.829 m2
SHOPPING PARALELA
Participação: 11%
Cidade: Belém - PA
Área Bruta Locável: 40.191 m2
SHOPPING PÁTIO BELÉM
Participação: 13,6%
Cidade: Belém- PA
Área Bruta Locável: 21.648 m2
CENTER SHOPPING RIO
Participação: 7,5%
Cidade: Rio de Janeiro - RJ
Área Bruta Locável: 17.191 m2
Negociação e Liquidez VISC11
O VISC11 encerrou dezembro de 2019 com volume médio diário negociado de R$ 10,4 milhões.
Esse valor é 2,6 vezes superior à média diária registrada no início do ano e representa um giro de 14% das cotas do fundo.
Gráfico: volume negociação e número de investidores do VISC11 - 2019. Fonte: Relatório Gerencial.
O Fundo encerrou o mês de novembro com 105.824 cotistas.
O valor de mercado do Fundo é de R$ 1,442 bilhão e o volume médio diário de negociação foi de R$ 10.358 mil, maior valor atingido pelo Fundo e mais que o dobro da média do mês anterior, o que representou um giro equivalente a 14% das cotas do Fundo.
Informações da B3dez/19Valor de Mercado (R$ mil)1.442.664Número de Cotistas105.824Presença diária em Pregões100%Volume Diário Médio Negociado (R$ mil)10.358Giro (% de cotas negociadas no mês)14%
Como qualquer outro fundo imobiliário, o VISC11 possui os principais riscos: vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e do setor.
Vacância
O risco de vacância é inerente ao mercado imobiliário. Ele trata da possibilidade de que um ou mais imóveis permaneçam desocupados, não gerando então a renda prevista em aluguéis.
Embora não exista receita derivada do imóvel em questão, os gastos (como taxas de condomínio, IPTU e outros) seguem acontecendo e devem ser assumidos pelo fundo.
No VISC11, a taxa de vacância apurada em novembro de 2019 foi de 5,6%.
A taxa de ocupação ao longo dos 12 meses anteriores foi de 94,24 em média, o que leva a 5,75% de vacância média no período.
Gráfico: Taxa de ocupação do VISC11 2019. Fonte: Relatório Gerencial.
Prazo do Contrato
O prazo do contrato representa um risco relacionado à vacância dos imóveis, uma vez que existe a possibilidade de que seja desocupado em seu término.
Risco do Inquilino
Além do risco de vacância, o setor de imóveis ainda traz outro risco inerente a inadimplência do inquilino.
Nesse caso, o fundo deverá arcar com os custos e a burocracia de medidas judiciais.
A inadimplência líquida no VISC11 foi de 8,9% em novembro de 2019.
Esse número foi ocasionado por duas lojas localizadas no Prudenshopping.
Esses inquilinos não efetuaram o pagamento em data correta por mudanças da administração do shopping, porém já o regularizaram.
Sem isso, a inadimplência líquida é de 4% no período, alcançando os 3,2% de média nos 12 meses anteriores.
Riscos do Setor
O VISC11 é um fundo focado em investir em Shopping Centers, o que traz certos riscos do setor:
Desaquecimento econômico e queda de consumo;Condições econômicas desfavoráveis na região onde o ativo se localiza;Interesses distintos entre o fundo e outros investidores do empreendimento.
Em todos esses casos pode haver uma queda de rendimentos do fundo imobiliário.
Além disso, o mercado de shoppings no Brasil é altamente competitivo.
Por isso, existe a possibilidade de que ocorra uma queda nos valores de locação, com o mesmo efeito sobre os dividendos do fundo.
Veja os dados oficiais do fundo imobiliário VISC11:
Razão Social: Vinci Shopping Centers FDO INV IMOB FIICNPJ: 17.554.274/0001-25Gestor: Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda. Público Alvo: investidores em geralSegmento: FII de renda ativa - Shopping CentersPatrimônio Total (12/2019): R$ 1.268,8 bilhãoTaxa de Administração: 1,35 a.a. (ao ano) sobre o valor de mercado, em alíquota regressiva. Taxa de Performance: Não háInício do Fundo: 14 de março de 2014Quantidade de Emissões: 6Número de Cotistas (12/2019): 105.824Número de Cotas do VISC11: 10.326.870Regulamento do VISC11;Relatório Gerencial do VISC11;Site Oficial (RI) do VISC11
A subscrição é o direito que o investidor que possui cotas de um fundo imobiliário tem de manter o seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão de cotas.
Na prática, o fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo e o cotista tem preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas do fundo que já possui.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
Em 18 de dezembro foi anunciada a 6ª emissão de cotas do VISC11.
Nela se ofereceu a subscrição considerando um fator de proporção equivalente a 0,31827368796.
Esse fator deve ser aplicado sobre o número de cotas que você possuir na data de divulgação do anúncio de início.
Isso significa que para cada 100 cotas você terá direito a comprar 31 novas cotas ao preço de R$ R$ 126,50 (preço de emissão).
Considerando que a cotação de fechamento no dia 31 de janeiro de 2020 a cota estava em R$ 137,03, o investidor que vendesse seu direito lucraria 8,32% com a diferença de cotação.
Essa emissão foi finalizada em 28 de janeiro de 2020.
Datas e Prospectos das Últimas Subscrições do VISC11:
#EventoData1Início do Período do Direito de Preferência06/12/20192Encerramento da negociação do Direito de Preferência12/12/20193Encerramento do Período do Direito de Preferência18/12/20194Divulgação do Prospecto Definitivo e Anúncio de Início18/12/20195Data de Liquidação do Direito de Preferência19/12/20196Início do Período do Direito de Subscrição de Sobras23/12/20197Encerramento do Período do Direito de Subscrição de Sobras09/01/20208Encerramento do Período do Direito de Subscrição de Sobras no Escriturador10/01/20209Data de Liquidação do Direito de Subscrição de Sobras10/01/202010Divulgação do Comunicado de Encerramento do Direito de SobrasInício do Período de Subscrição13/01/202011Encerramento do Período de Subscrição24/01/202012Data de Liquidação da Oferta31/01/202013Data prevista para divulgação do Anúncio de Encerramento03/02/2020
Prospecto - 18/12/2019 - 6º Emissão;Prospecto - 14/03/2018 - 4º Emissão.
Selecionei as dúvidas mais comuns sobre o fundo imobiliário VISC11 e as respondo a seguir.
Como comprar VISC11?
A compra de cotas do VISC11 é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta é o primeiro a ser feito.
Então, basta transferir o montante que deseja investir para sua conta e acessar o Home Broker.
Busque o código do fundo (VISC11), selecione a quantidade de cotas e o valor a pagar e envie a ordem de compra.
Onde achar o informe de rendimentos do VISC11?
O informe de rendimentos do VISC11 é disponibilizado pela gestora do fundo em sua página oficial. Consulte a aba “governança corporativa”.
Onde achar o relatório gerencial do VISC11?
O relatório gerencial do VISC11 está disponível para download na página oficial do fundo. Acesse a aba “resultados”.
Sim, o VISC11 vale a pena.
Embora não seja o melhor fundo imobiliário focado em shopping centers do mercado, trata-se de um fundo diversificado, tanto em ativos como em sua localização.
Agora, me conte: Você já está investindo em fundos imobiliários? Se não começou, o que falta?
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VISC11 Prospecto Subscrição
Veja abaixo o prospecto da subscrição do VISC11, da 6ª emissão, de dezembro de 2019.
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