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[studiorussogiuseppe]

Reverse charge in edilizia - Tetti e manutenzioni edilizie - analisi normativa e casistica

Premessa Il presente memorandum fornisce un’analisi sistematica delle casistiche di applicazione del reverse charge nel settore edilizio, con esempi pratici, chiarendo i dubbi più ricorrenti su subappalti, servizi su edifici (in particolare manutenzioni e rifacimento tetto), criteri soggettivi e oggettivi e conseguenze di errata applicazione. Si fonda esclusivamente su fonti istituzionali e…

Reverse charge in edilizia - Tetti e manutenzioni edilizie - analisi normativa e casistica

[virginialunare]

Del real estate e delle costruzioni

L’appuntamento annuale con il Forum di Scenari Immobiliari nella cornice del golfo del Tigullio ha fornito una fotografia del mercato immobiliare nazionale che non lascia molti dubbi di interpretazione: il mercato domestico sta attraversando, in questo momento, una fase di passaggio che prelude dopo un difficile 2020 ad una fase positiva per il 2022.

La fotografia fornita ci racconta di un paese che in questo momento sta cercando la propria strada per un settore fondamentale per l’economia nazionale anche in considerazione delle ricadute sull’indotto di imprese rappresentative di molti diversi codici ATECO.

I dati presentati e le testimonianze degli operatori, quindi, hanno confermato le tendenze già in atto nel mercato ormai da tempo, che possono essere così riassunte:

un crescente interesse da parte di investitori e “utilizzatori finali” per il settore residenziale,

nuovi paradigmi del segmento direzionale,

una nuova concezione delle infrastrutture ricettive,

una tendenza all’ibridazione delle funzioni in diverse tipologie di infrastrutture immobiliari, a cui fa da sfondo una crescente propensione al tema della rigenerazione e della riqualificazione urbana.

Ed è proprio questo il driver che fa sfondo al nuovo mercato del real estate, in buona parte del nostro paese eccezion fatta per alcune sparute realtà urbane di piccola dimensione, destinate ad una gamma di utenti limitata. Sarebbe, infatti, realmente utopistico che questo fenomeno possa essere replicato su diversa scala su tutte le realtà urbane del nostro paese.

Quindi, il recupero delle aree dismesse, e la “rimessa in gioco” di intere parti di città con nuove destinazioni d’uso rappresenta senz’ombra di dubbio uno delle direttive di maggiore impatto per tutta la filiera del real estate e delle costruzioni del nostro paese.

Complesse operazioni che si svolgono in molte delle nostre città, vere protagoniste dello sviluppo e che nel nostro paese non sono identificabili esclusivamente con le grandi metropolitane di Milano e Roma, ma che sono rappresentate da una un’ampia gamma di città cosiddette medie o “provinciali”.

Il lascito delle aree industriali in molte delle nostre città rappresenta, infatti, una oggettiva possibilità per operatori ed amministrazioni di dare vita a nuove centralità, in una ricerca costante di luoghi di aggregazioni in grado di soddisfare una domanda profondamente diversa e in costante mutamento.

Ma se la domanda di immobiliare è cambiata e conseguentemente anche l’offerta, è anche vero che il settore del real estate e delle costruzioni si è arricchito nel corso degli ultimi anni di una componente di servizi funzionale alla gestione e all’utilizzo stesso degli immobili.

Una componente che non deve essere concepita come ancillare alla parte “hard” dell’infrastruttura immobiliare ma, che deve essere inserita nel pacchetto di offerta per una domanda che non è più alla ricerca del semplice contenitore ma che auspica di trovare un prodotto in grado di soddisfare le proprie esigenze a costi prestabiliti e con tempi ridotti.

La digitalizzazione, quindi, e il crescente peso delle attività di proptech ne sono gli elementi più marcati soprattutto per questo nuovo ciclo immobiliare, che deve necessariamente rispondere a paradigmi di sostenibilità a tutto campo sempre più centrali per le strategie di investimento degli istituzionali.

Un settore che ha fatto della propria storicità e della forza della tradizione il fondamento per una trasformazione crescente: il settore, il cui mantra è stato per decenni “si è sempre fatto così”, si è trasformato e i principali operatori hanno dimostrato una crescente capacità di  adattamento al cambiamento che ha consentito al settore di aprirsi, a volte optorto collo, agli investitori istituzionali, al marketing, alla tecnologia.

[esattamenteesatta]

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[virginialunare]

I cambiamenti delle costruzioni e del real estate accelerati dalla pandemia.

L’evoluzione e la profonda trasformazione di cui il settore delle costruzioni e del real estate nel suo complesso è stato oggetto, soprattutto nel corso degli ultimi dodici mesi, non sono che i più evidenti effetti di un profondo processo di cambiamento che ha avuto inizio già nel  2008 con la grande crisi che ha colpito questo segmento di mercato.

Non di meno il settore si trova sempre più al centro dell’attenzione dell’opinione pubblica: un rinnovato interesse per un comparto che ha contribuito e contribuisce considerevolmente al Prodotto Interno Lordo nazionale.

E come è cambiato il settore lo sono, almeno in parte, anche i protagonisti.

E’ stato più volte sottolineato come, nel corso di questi anni, si è assistito ad una progressiva polarizzazione tra il mercato delle grandi operazioni immobiliari e il mercato della manutenzione straordinaria di taglio minore per quanto riguarda il mercato privato, mentre i grandi operatori nel settore delle infrastrutture strategiche si sono orientati verso operatori di dimensioni minori afferenti ai lavori pubblici in contesti più locali.

In questo scenario, studi di progettazione e culle del design da studi di professionisti si sono via via trasformati in vere e proprie aziende e i committenti sono sempre più rappresentati da operatori di grandi dimensioni e con strategie di sviluppo che guardano principalmente alla sostenibilità e all’attrattività delle città, come sottolineato anche da COIMA nel corso dell’evento trasmesso in streaming la scorsa settimana dall’evocativo titolo di “Rigenerazione Italia”.

Proprio in questa nuova lettura del settore, l’attenzione mediatica si concentra sempre più sulle operazioni di rigenerazione urbana e sul ruolo strategico che queste operazioni hanno sulle città.

Non di meno, nuove asset class e “vecchie” infrastrutture immobiliari hanno sensibilmente modificato il proprio essere in considerazione di una domanda immobiliare che è profondamente mutata facendo “saltare” i rigidi paradigmi che hanno caratterizzato una lunga stagione del real estate.

Semplificando, un asset class di qualsiasi genere può nascere con una destinazione e trovarsi dopo un po’ di tempo a rivestire un altro ruolo o come succede da dodici mesi a questa parte, ad essere la location per funzioni totalmente diverse.

E se il prodotto immobiliare come era concepito solo pochi anni fa è solo un ricordo, è altrettanto evidente che  il processo di generazione di una moderna infrastruttura immobiliare non possa quasi più prescindere da un confronto collaborativo tra tutti gli elementi della filiera, al fine di determinare al meglio gli elementi tecnici e temporali, peculiari dell’infrastruttura su cui si va a lavorare.

In uno scenario così determinato, è evidente che gli operatori del comparto delle costruzioni, in grado di operare su questa tipologia di operazioni, sono sempre più afferenti alla categoria dei general contractor grazie alla loro capacità di governare processi complessi ed articolati, che presuppongono organizzazioni in grado di coordinare al meglio tutti i soggetti coinvolti.

E’ quindi plausibile affermare che il settore e i suoi operatori si trovano sempre più spesso ad interpretare la propria attività con modalità che sono state per molto tempo ad esclusivo appannaggio del settore manifatturiero, anche nelle modalità di finanziamento che spesso guardano ad operazioni di partenariato pubblico e privato e che rispondono a determinati requisiti in termini di sostenibilità secondo quanto evidenziato dai criteri ESG.

Il teorema “piccolo è bello” che ha caratterizzato per anni il sistema delle imprese del settore delle costruzioni non si adatta più al settore nel suo complesso ma si ritaglia la nicchia dei lavori di manutenzione straordinaria a livello di singola unità immobiliare o lavorazioni più legate alle finiture di particolare pregio.

[virginialunare]

Gli investitori puntano ancora sul real estate in Italia, ma l’emorragia del settore delle costruzioni non vede la fine.

Quello che emerge dall’indagine annuale svolta da PWC e Urban Land Institute per l’edizione 2019 del report Emerging trends in Real Estate Europe presentata nei gironi scorsi a Milano è come l’incertezza politica sia uno dei fattori che penalizzano l’attività degli investitori.

In questo scenario, Milano è la città che attrae maggiormente gli operatori istituzionali, anche se perde tre posizioni in classifica, probabilmente per effetto delle elezioni nazionali del 2018, che hanno portato alla formazione di un governo di coalizione populista ed euroscettico.

E, dopo la stagione dell’oro del 2017, eccezionale sia per l’interesse dei turisti che per gli investimenti, pur avendo vissuto in quest’anno un rallentamento fisiologico nella quota dei flussi di investimento, ancora si registra un importante traguardo in termini di volume.

In questo panorama, dove il cielo tende al sereno, sembra quasi esserci una sostanziale separazione tra il mondo del real estate e quello delle imprese di costruzione che ancora oggi pagano un prezzo pesantissimo e una sostanziale indifferenza del mondo politico che non sembra riconoscere il valore aggiunto che il comparto delle costruzioni nel suo complesso ha fornito al PIL nazionale.

Un settore malato la cui crisi troppo lunga non ha risparmiato nessuna impresa. Se nei primi anni la crisi ha falcidiato una grande parte delle imprese medie di matrice famigliare, che hanno rappresentato il fulcro degli Hidden champions, l’onda lunga della recessione sta colpendo ora anche cinque delle principali e storiche aziende di costruzione del nostro paese.

Un settore incentrato su imprese famigliari di grande tradizione che hanno fatto di questa condizione una caratteristica identitaria distintiva che tuttavia ha rappresentato, talvolta, un freno alla crescita e allo sviluppo.

Nello scenario peggiore, in caso di default delle cinque aziende al centro dell’attenzione, si potrebbero perdere altri 25 mila posti di lavoro di cui 2 mila circa tra i dipendenti delle imprese e quasi 23 mila nelle società che operano nei cantieri, che vanno a sommarsi ai 600 mila occupati e 120 mila aziende che il nostro paese ha visto uscire dal mercato dall’inizio della crisi.

Se è vero che nel sistema camerale nazionale, il numero di realtà aziendali con il codice Ateco delle costruzioni raggiunge un livello elevato, la realtà, dal punto di vista strutturale fotografa una situazione di aziende di dimensioni che possono essere definite micro: circa 1,5 addetti per azienda, ovvero nell’alveo dell’impresa artigiana.

Da anni e da più parti, soprattutto dal mondo associativo che rappresenta il settore, si invoca la necessità di una politica industriale che guardi al settore delle costruzioni nel suo complesso. Un settore, che un po’ erroneamente e un po’ per “colpa” di alcuni spregiudicati soggetti, gode di una pessima reputazione ma che senza timore di essere contraddetti ha rappresentato in passato un’eccellenza e una delle forze propulsive dell’economia nazionale. Un settore che comunque ha saputo anche perpetuare la propria expertise dando vita ad interessanti esempi sia dal punto del prodotto finito che dall’innovatività nel processo produttivo e aziendale di cui abbiamo raccontato nel corso dello scorso anno.

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Il 2015 fa registrare notizie confortanti per l’edilizia, rispetto al 2014. Il trend è in miglioramento e la ripresa è in atto. Per agganciarla, è necessario che le imprese edili siano presenti attivamente sul web.