real estate

by Valentina PiumaBlogger, Economia, Centro Studi, Consulting.

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Fine anno del real estate all'insegna delle Smart Cities

La stagione degli eventi di settore volge al termine e lo fa con la presentazione del Rapporto sulle Nuove Periferie Lombarde realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con il gruppo Unipol e in particolare con la società dedicata al tema della rigenerazione urbana Urban Up.

Mercoledì 15 dicembre nella cornice natalizia dell’Hotel Principe di Savoia a Milano, si è festeggiato il fine anno delle ricerche del real estate come di consuetudine con il tema delle Future Cities.

Un tema, quello della città, che è andato a sovrastare quello della competizione tra nazioni e che deve essere inteso al di là dei confini amministrativi delle singole città ed essere esteso ad un sistema di centri urbani collegati ed interconnessi.

In questo scenario la Lombardia è regione che nel corso degli ultimi otto anni ha fatto della rigenerazione e della riqualificazione urbana il cardine del proprio paradigma del real estate. Un periodo relativamente breve se letto con la lente di ingrandimento di questo settore dove le tempistiche sono drammaticamente più dilatate.

L’approccio, come molte volte è stato sottolineato, deve necessariamente prendere forma dall’incastro perfetto di tutte le componenti che caratterizzano la realizzazione di un’infrastruttura immobiliare: dalla sua progettazione fino alla commercializzazione degli spazi. Proprio in questi due capi del processo realizzativo si può nascondere uno dei maggiori rischi di insuccesso, ovvero nel rischio paventato della “cattedrale nel deserto”. Ogni singola opera di rigenerazione urbana, sia anche basata su di un “format”, deve essere necessariamente adattata alla realtà del contesto in cui si inserisce adattandosi come un ambito su misura nel panorama socio-economico di riferimento.

Studio degli aspetti sociali ed economici, del grado di attrattività della location e grado di infrastrutturazione in senso ampio della location rappresentano i punti da cui da partire per immaginare un processo ideale di rigenerazione urbana. A ciò va, inevitabilmente ad aggiungersi, la necessità di dare vita ad un progetto che consenta una flessibilità dell’utilizzo degli spazi.

Come sottolineato poco sopra, il grado di attrattività delle aree dove insistono le aree dismesse tradizionalmente oggetto delle operazioni di rigenerazione urbana rappresenta un driver fondamentale per il successo delle operazioni. E’ indubbio che la vicinanza con centri di eccellenza e buoni collegamenti infrastrutturali possono consentire anche a realtà non prettamente centrali di rappresentare una location ideale per risiedere anche da parte di studenti o giovani professionisti che non potrebbero sostenere il costo di un affitto in centri urbani più cari o semplicemente preferiscono contesti con caratteristiche diverse da quelli della grande città.

Inoltre, anche se la destinazione residenziale sembra rappresentare la naturale destinazione per molti interventi di rigenerazione urbana, in molti casi si assiste ad un mix funzionale che comprende oltre al retail anche l’asset class ricettiva, il direzionale e il coworking e anche tutte le altre tipologie di infrastrutture immobiliari in grado di attrarre persone, minimizzando quindi il rischio del sorgere di quartieri dormitorio tipici delle periferie del secolo scorso.

Dal punto di vista dei numeri, secondo quanto rilevato da Scenari Immobiliari, la rigenerazione urbana sul territorio lombardo nel periodo 2023-2035, per le operazioni censite potrebbe avere un impatto sul mercato immobiliare lombardo di circa 224 miliardi di valore aggiunto a cui fanno eco risvolti che devono essere letti attraverso la lente del paradigma della sostenibilità. In primis, la rigenerazione urbana che oltre rappresentare un consistente risparmio di suolo anche grazie all’evoluzione delle tecniche costruttive, mira ad un efficientamento dal punto di vista ambientale ed energetico. La rinascita di nuove centralità può rappresentare un driver per la sopravvivenza di centri più periferici e soprattutto nel caso di realizzazione di sviluppi residenziali a costo calmierati andare a rispondere ad una domanda crescente e che non sempre trova risposta. Dal punto di vista della Governance, invece, la collaborazione virtuosa tra i diversi attori può portare ad una nuova ridefinizione del rapporto pubblico privato indispensabile per la messa a terra di molteplici interventi.

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Le pubbliche amministrazioni e le spiagge.

Il 24 novembre sono stati presentati i risultati del XV Osservatorio Permanente sulla Pubblica Amministrazione Locale (OPPAL) realizzato dai Dipartimenti di Architettura, Ingegneria delle Costruzioni e Ambiente Costruito del Politecnico di Milano.

L’osservatorio, che si avvale della collaborazione delle pubbliche amministrazioni locali mediante la somministrazione di un questionario d’indagine ai 107 Comuni italiani capoluogo di provincia, indaga le procedure urbanistiche e edilizie adottate e approfondisce il tema dell’efficienza dei processi concessori analizzando tutte le risorse e le procedure messe in campo dal soggetto pubblico per l’iter di concessione urbanistica.

Alla ricerca di quest’anno hanno partecipato 38 capoluoghi di provincia su un panorama delle 107 amministrazioni coinvolte e localizzate su tutto il territorio italiano, in linea con il livello di partecipazione delle precedenti edizioni.

I temi dell’efficienza dei procedimenti concessori sono stati approfonditi analizzando i seguenti elementi:

1.      le tempistiche per il rilascio delle autorizzazioni urbanistiche e edilizie;

2.      il numero delle pratiche gestite dalle pubbliche amministrazioni nel 2021;

3.      le modalità e gli strumenti forniti dalle amministrazioni per il reperimento della documentazione e delle informazioni necessarie;

4.      il numero dei funzionari addetti alle pratiche urbanistiche;

5.      il valore degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria;

6.      la monetizzazione degli standard.

Solo alcuni dati: secondo quanto emerge dall’analisi dei questionari, i piani attuativi istruiti sono stati in media 7 in linea con quelli registrati negli anni precedenti. In crescita rispetto all’anno 2020, il numero degli addetti dedicati che si attesta mediamente sulle 12,2 unità rispetto al dato dell’anno precedente di 11,8, così come il numero degli addetti alle pratiche edilizie.

Per quanto attiene le tempistiche, i dati che emergono dall’analisi sono in linea con quelli degli anni precedenti: 16 giorni per il certificato di destinazione urbanistica, 8,5 mesi per l’approvazione del piano attuativo, mentre il tempo medio che trascorre tra la presentazione di una domanda di permesso di costruire e il suo rilascio o eventuale diniego è di 108 giorni.

Nell’edizione di quest’anno l’approfondimento ha riguardato il tema delle concessioni delle aree demaniali, marittime, fluviali e lacuali che rappresentano per il nostro paese una parte consistente del territorio rilevante per settore turistico e quindi per l’economia nazionale. Ma il tema delle concessioni demaniali è anche sotto la lente della Commissione Europea, che ne prevede la liberalizzazione e che in caso di mancato adempimento potrebbe tradursi in una procedura di infrazione.

In primis è stata indagata la presenza nei comuni di uno strumento che disciplini tali aree, le concessioni e le attività che possono essere svolte sugli arenili. Nella metà circa dei casi, lo strumento è in vigore mentre nel 36% dei casi deve essere ancora redatto pubblica amministrazione locale. Nel caso di aree destinate a finalità turistico ricreativo, la percentuale di quelle destinate ad uso pubblico è prevalentemente inferiore al 50%, percentuale che diventa significativamente più rilevante nel caso della destinazione produttivo/industriale. Per quanto riguarda l’assegnazione delle aree demaniali, il 40% delle pubbliche amministrazioni ne prevede l’assegnazione ad una controparte privata, confermata anche dalla situazione as is che registra in media una percentuale del 74% di concessioni riguarda ad operatori privati. Inoltre, la presenza di aree vincolate è preponderante essenzialmente per vincoli ambientali e meno per vincoli storico-artistici.

Si prevede quindi la messa a gara di molte aree demaniali con l’implicita obbligazione da parte dei soggetti che si aggiudicheranno le aree di manutenerle nel miglior modo salvaguardandone l’integrità, e consentendo sempre una serie di accessi liberi, per garantire l’accesso alla battigia.

Il meccanismo di assegnazione con gara a libero mercato delle aree demaniali si inserisce nell’alveo delle collaborazioni pubblico-private orientate alla cura e alla manutenzione dell’infrastruttura naturale su cui poggia uno dei settori economici più rilevanti per il sistema paese e può contribuire significativamente ad un netto miglioramento dell’offerta turistico ricettiva del nostro paese.

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Indagini di rigenerazione urbana

“Un indizio è un indizio, due indizi sono una coincidenza, ma tre indizi fanno una prova.”

Rubo alla regina del giallo Agatha Christie, questa celebre frase per raccontare di un giallo a lieto fine che ha come “colpevole” la rigenerazione urbana.

Ebbene sì la rigenerazione urbana è il nostro “serial engine” dell’attrattività delle città e delle nazioni assumendo sempre più un’importanza centrale nel sistema economico di molti paesi. La location del “bel crimine” nel nostro racconto vede la Lombardia al centro del mistero ma trovandoci di fronte ad un fenomeno seriale non è da escludere che il caso possa avvenire anche in altre location producendo gli stessi effetti.

In questo fantasioso racconto di mistero e real estate, la parte dell’investigatore è affidata ad un vero e proprio think tank che da oltre 50 anni rappresenta un punto di riferimento per operatori e studiosi: The European House Ambrosetti, che nel corso degli ultimi due anni ha presentato alcuni approfondimenti sul tema della rigenerazione urbana e dei suoi “impatti” sul territorio e sul sistema.

La prima indagine sul tema della rigenerazione urbana ha avuto come protagonista la riqualificazione dell’ex Area Falck a Sesto San Giovanni promossa dal colosso immobiliare Hines e dove andranno ad insistere importanti funzioni in una convivenza pubblico-privata che porterà l’ex Stalingrado d’Italia a rappresentare una nuova centralità in soluzione di continuità con Milano.

La seconda indagine si è spostata leggermente ad est oltre il letterario confine dell’Adda andando ad investigare il progetto del primo Smart Human District d’Italia: Chorus Life Bergamo promosso dal gruppo COSTIM.

Last - ma ovviamente - not least la terza indagine che è andata ad investigare il quartiere di Porta Nuova nella centralissima Milano, imponente progetto di rigenerazione che ha trasformato completamente il volto della città promosso da COIMA.

Ma quale è il fil rouge che unisce questi tre esempi di trasformazione virtuosa del territorio?

In prima istanza, la volontà da parte degli sviluppatori di questi grandi progetti di ripensare l’attività immobiliare non solo come €/mq ma, un sistema ben più complesso che guarda con attenzione agli effetti che queste iniziative hanno sul territorio su cui insistono sia in termini di soddisfazione di una domanda profondamente cambiata ma anche e soprattutto come l’attività di costruzione sia sempre più attenta agli aspetti ambientali e sociali.

Al di là del singolo indicatore che rappresenta il moltiplicatore di ogni euro investito nei tre specifici progetti, il minimo comune denominatore di questi tre interventi sta proprio nel fatto che, al di là della riqualificazione, la creazione di un valore si riverbera oltre i confini fisici dell’intervento con un effetto domino che va ad impattare non solo sul contesto locale.

Il settore delle costruzioni e del real estate nel suo complesso ha, non solo nelle operazioni di rigenerazione urbana analizzate, la leva per influire in modo positivo e costruttivo sul territorio anche grazie alle importanti dipendenze intersettoriali che da sempre incarna.

In funzione proprio di questo driver, dell’evoluzione che l’industria delle costruzioni e del real estate ha sperimentato in questi anni e delle sfide che i territori si trovano ad affrontare nello scenario globale, il comparto va a confermare il proprio ruolo di attore di riferimento per la crescita economica del paese.

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Proptech e contech al servizio della rigenerazione urbana.

Il patrimonio immobiliare del nostro Paese ha caratteristiche che lo rendono unico nel panorama internazionale: in particolare, chi opera nell’industria delle costruzioni e del real estate si trova ad operare spesso in un contesto immobiliare con un’anzianità elevata, con vincoli di natura storico architettonici e una diffusa frammentazione della proprietà.

Come ho già avuto occasione di sottolineare, il tema della rigenerazione urbana coinvolge nel nostro Paese un ampio spettro di attività che non possono essere comprese in una generica riqualificazione strutturale del patrimonio immobiliare. Infatti, un processo di riqualificazione e rigenerazione urbana,  soprattutto nel caso di operazioni su immobili esistenti, si concretizza anche nella messa a nuovo della componente impiantistica e di tutto ciò che va ad incidere sul funzionamento degli impianti necessari all’utilizzo dell’immobile stesso.

La sfida, che gli operatori si trovano ad affrontare, è quindi quella di intraprendere un processo di riqualificazione complessiva che vede coinvolte tutte o quasi le componenti degli immobili.

Un processo che tuttavia non può prescindere dalla collaborazione tra il mondo dell’edilizia tout court e quello della digitalizzazione e della tecnologia applicata all’attività di costruzione.

In questo contesto, la crescente diffusione del termine proptech non è frutto della fascinazione per il ruolo della tecnologia in tutti gli ambiti della nostra vita, ma un driver fondamentale della crescente diffusione di supporti e piattaforme che consentono la condivisione dei dati e l’efficientamento dei processi. In particolare, quando l’ambito di intervento dell’operatore si concentra sulle attività di costruzioni è più corretto utilizzare il termine contech che, come recita l’acronimo, identifica l’insieme delle tecnologie a supporto della progettazione, della costruzione e la manutenzione delle infrastrutture immobiliari.

La potenzialità degli strumenti afferenti al contech è elevata, specialmente di questi tempi, che alle imprese è chiesto di operare nel sempre più rigoroso rispetto dei tempi e con una costante attenzione al tema dell’efficientamento dei costi.

Non a caso, l’utilizzo del BIM e della digitalizzazione si sta diffondendo in diverse tipologie di operazioni e non solo per la realizzazione delle infrastrutture.

Tuttavia, l’applicazione del contech non può prescindere dall’applicazione di strumenti di proptech soprattutto per tutte quelle attività di property e facility management essenziali per una gestione efficace dell’infrastruttura immobiliare.

In particolare, i dati relativi all’utilizzo degli immobili se trattati con le idonee strumentazioni possono dare vita ad una “telemetria” dell’immobili basata su metriche reali che può essere utilizzata anche come dato sensibile da fornire agli investitori e ai finanziatori in ottica ESG.

La digitalizzazione, oggi, non è un processo ad esclusivo appannaggio delle imprese di maggiori dimensioni ma coinvolge molte realtà imprenditoriali anche se presuppone investimenti che non sempre sono ritenuti sostenibili da parte dei committenti. Per questa ragione, nei giorni scorsi, è stato reso noto dalla presidente di ANCE Federica Brancaccio, che nei prossimi tre anni nascerà un Polo dell’Innovazione digitale dedicato al settore delle costruzioni che sarà coordinato dall’associazione nazionale dei costruttori, che annovera tra le fila dei suoi associati sia imprese di grandi dimensioni ma anche e soprattutto aziende di dimensioni piccole o medie. Questa crescente consapevolezza del ruolo della digitalizzazione e la volontà del mondo associativo di diffonder questa sensibilità potrà rappresentare la chiave di volta per un settore da sempre additato come poco sensibile all’innovazione.

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In Friuli-Venezia Giulia si studia il futuro delle costruzioni.

In una terra di confine tra l’asprezza delle montagne che scendono al mare attraversando una cortina di colline dolci e profumate, in un territorio che da sempre fa della contaminazione tra diverse culture una delle sue peculiarità esiste, anche se raro, un esempio di dialogo tra mondo delle costruzioni e mondo della ricerca.

Vorrei parlarvi di una collaborazione tra ANCE Friuli-Venezia Giulia e l’Area Science Park di Trieste che ha dato vita ad un laboratorio di ricerca sul tema dell’edilizia in un orizzonte temporale proiettato nei prossimi 20 anni. LiCoF – Laboratorio dell’immaginazione delle Costruzioni future – unisce in sé tradizione e visione verso un futuro prossimo che bisogna essere pronti ad affrontare: un termine che in triestino significa l’usanza di celebrare la copertura del tetto di un edificio con un brindisi con tutti gli attori del cantiere.

Da questo connubio tra tradizione e innovazione nasce un esperimento di ricerca e di analisi che per la prima volta applica i metodi della previsione sociale e dei sistemi anticipanti al settore delle costruzioni per indagare quali possano essere gli impatti della digital age sui possibili futuri modelli di business.

Le domande da cui tutti gli stakeholder coinvolti nel progetto sono partiti sono semplici e complesse al tempo stesso. Quale sarà il ruolo delle case nel futuro? Quale sarà il ruolo delle città? E soprattutto, la sfida dell’innovazione verrà interpretata come una minaccia o un’opportunità? Una volta provato a dare risposte a questi interrogativi nasce spontaneo il quesito su come i veri protagonisti della catena del valore nel settore delle costruzioni dovranno adattare i propri modelli di business per dare una risposta in grado di soddisfare questa domanda.

L’urgenza di disegnare scenari in grado di anticipare il futuro è in parte dovuto al fatto che il settore delle costruzioni e del real estate nel loro complesso negli ultimi anni hanno fatto proprio l’assunto che è necessario pensare un prodotto immobiliare che andrà, nella migliore delle ipotesi, a soddisfare una domanda in un futuro prossimo di circa 5 anni.

Il lavoro di analisi, che ha combinato interviste qualitative e metodi scientifici di scenario planning, ha fornito un’indicazione su quelli che saranno i fattori importanti ma con carattere incerto (driver) e gli elementi per i quali si ha una ragionevole certezza e che diamo per assunti già ora per il futuro (given).

Il driver scelto è quello della sostenibilità intesa nel suo più ampio raggio: ambientale, economica, sociale e umana. Per i given, invece, è stata stilata una lista di dieci fattori che già oggi rappresentano un elemento di preoccupazione che spaziano dalla tematica demografica alla considerevole manutenzione richiesta dal nostro patrimonio immobiliare passando, tra l’latro, per la preoccupante carenza di manodopera e di competenze per finire con la scarsità delle materie prime rispetto alla domanda.

Da questa analisi sono usciti quattro scenari differenti: il primo definito della “casa bunker” è quello che vede nelle case un rifugio dal caos di una città percepita come disordinata e pericolosa. In questo scenario, il settore delle costruzioni incontrerà le difficoltà che nel corso degli ultimi anni ne hanno rallentato, almeno nella generalità dei casi, il progresso e la crescita. Il secondo scenario, quello della casa nido, vedrà una scarsa attenzione alla sostenibilità sociale ed ambientale e l’innovazione tecnologica costituirà un vantaggio per le imprese di costruzioni ma non si tradurrà in un effettivo beneficio per il prodotto immobiliare. Nel terzo scenario, quello della casa bicicletta, l’attenzione dell’attenzione ai cambiamenti climatici darà vita a prodotti immobiliari come macchine perfette. Infine, nel quarto scenario, quello della casa “shuttle” modelli di business disruptive consentiranno al settore nel suo complesso di essere protagonista dell’economia circolare e la casa sarà sempre più vitale, intelligente e incentrata sulla persona e sulle sue necessità.

È proprio quest’ultimo lo scenario che alcuni attori del settore delle costruzioni e del real estate stanno cercando di interpretare e mettere a terra con progetti ambiziosi e sfidanti che coniugano tradizione e innovazione.

La sintesi di questo stimolante lavoro di analisi, di ricerca e di collaborazione è nelle parole del direttore di Ance Friuli-Venezia Giulia, Fabio Millevoi che ha voluto così sintetizzare i risultati di questa ricerca.

“Come ha detto il famoso scrittore di fantascienza William Gibson, il futuro è già qui, solo che non è distribuito in modo uniforme. E i segnali di futuro sono tutt’intorno a noi, possono essere fatti strani, ai margini della nostra quotidianità, possono essere una tecnologia come un prodotto ma chiediamoci sempre perché hanno attirato la nostra attenzione e, soprattutto, non dobbiamo cadere nell'errore di fermarci alle onde, a ciò che si vede in superficie ma cercare di capire le maree, le forze più profonde sotto le onde.

Comunque non sappiamo, in questo momento, quale dei quattro scenari risulterà vincente. Dobbiamo, monitorare la situazione: i megatrend, i given, i driver e appena avremo qualche indicazione sullo scenario/i che si stanno realizzando puntare su quello/i muovendosi, quando le circostanze lo suggeriranno, velocemente sull’asse decisionale che, in parte, abbiamo già strutturato, preparato, pianificato.”

A LiCoF e ai suoi promotori va riconosciuta quindi la capacità di guardare oltre, cercando di interpretare in modo più moderno il mondo delle costruzioni e dell’architettura con la consapevolezza che non c’è niente di più sostenibile del passato letto e riletto con gli occhiali del futuro.

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Il futuro protagonista alla 30° edizione del forum di Scenari Immobiliari.

Sotto un sole che parla ancora di estate, con il suo riverbero sulle onde del mare e nel contesto di una delle più prestigiose strutture ricettive da sempre sede di eventi istituzionali, si è svolto lo scorso week end la trentesima edizione del Forum di Scenari Immobiliari dal titolo The future is now.

Proprio questo il filo conduttore di questa edizione che ha riportato in presenza gli operatori di tutta la filiera dell’industria delle costruzioni e del real estate.

I dati più strettamente legati al futuro prossimo del mercato, illustrati da Mario Breglia e Francesca Zirnstein, prevedono per la fine del 2022 nell’area EMEA fra i 305 e i 320 miliardi di euro, di investimenti con un calo compreso fra il 10% e il 15% rispetto al 2021.

Per quanto riguarda il nostro Paese per il segmento residenziale è previsto un calo per l’anno corrente che dovrebbe continuare anche nel 2023, attestandosi a circa 670 mila compravendite. Per il comparto retail, il grande malato di questo biennio è previsto per il 2023 un incremento del +4,3%. Per la logistica, infine, è prevista una chiusura con il segno + anche se con un’intensità rispetto a quella registrata nel recente passato.

Ma il grande protagonista del mercato - anche se con numeri relativamente contenuti - è il comparto ricettivo, segmento nel quale emerge un interesse crescente degli investitori stranieri soprattutto per le location prime come Roma e le numerose località turistiche.

Il tutto con una certezza: il settore delle costruzioni e del real estate non possono essere considerati completi se non viene presa in considerazione l’industria dei servizi legati all’immobiliare che sempre di più sono corredo indispensabile per l’offerta.

In questo scenario, il fil rouge di questa edizione è stata l'innovazione, come si evince anche dai premi assegnati: innovazione a tutto tondo che pervade non solo le strategie di investimento ma anche e soprattutto il processo realizzativo.

Il mercato immobiliare del prossimo futuro, partendo dai temi della rigenerazione urbana, della rinascita delle città e dei suoi quartieri fino a diffusa creazione di nuove centralità, deve essere in grado di rispondere in modo adeguato alle richieste di diverse generazioni di utenti che tuttavia diventano sempre più esigenti.

Infatti, l’attuale domanda è rappresentata per una grande fetta dalla generazione X, ovvero generazione che è passata dall’analogico al digitale ma che per certi aspetti ha mantenuto una continuità con il passato.  Le prossime generazioni porteranno invece una vera e propria rivoluzione “copernicana” nella domanda immobiliare.  La generazione Y o “millennials” che già adesso sono presenti sul mercato come consumatori “attivi”, a differenza della generazione precedente sono cresciuti già con la tecnologia a portata di “mano”. Hanno un altro approccio al consumo che li vede meno fedeli e più concentrati sull’esperienza che un bene può loro garantire senza che necessariamente questo utilizzo si configuri come un investimento a lungo termine.

Proprio questa è la domanda a cui i premiati di questa edizione del Forum hanno risposto attraverso un approccio aziendale rivolto all’innovazione del prodotto immobiliare (COIMA), con una produzione che pur essendo incentrata sul mattone viene interpretata con approccio industriale volto alla massimizzazione del risultato e alla replicabilità calata sulle diverse realtà territoriali ed urbanistiche (COSTIM per Chorus Life Bergamo) e al recupero di periferie che vanno via via perdendo, almeno in alcuni città, quel velo di desolazione e di decadenza priva di fascino (UNIPOL).

Ed è la visione innovativa del mercato immobiliare volta a fare dell'infrastruttura un prodotto di qualità con al centro la persona ed I suoi bisogni che ha accomunato, nonostante le palesi differenze, I protagonisti di questa edizione del Forum.

Il tutto con uno sguardo alla trentunesima edizione del Forum dal suggestivo titolo “The city to be”.

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Quale autunno per il real estate?

L'autunno alle porte si presenta per il mercato del Real estate e delle costruzioni del nostro paese come una stagione calda.

Lo scenario con cui gli operatori del settore devono confrontarsi ci rappresenta un mercato immobiliare in cui i dati relativi agli investimenti nel secondo trimestre di quest'anno mostrano un andamento sostanzialmente positivo, con il settore degli uffici che ancora rappresenta l’asset class di riferimento e la crescita importante anche per il semestre di quest’anno della logistica soprattutto per il segmento della logistica last mile.

 In crescita, anche se con numeri ancora “limitati” il segmento del residenziale, soprattutto a reddito e il settore alberghiero.

In particolare, quello che emerge con forza è che l’attuale domanda di residenziale è totalmente diversa da quella tradizionale mentre la componente immateriale dei servizi accessori rappresenta una sorta di” pertinenza” centrale per generare una domanda per questo segmento di mercato.

Inoltre, il cambiamento sociale in atto soprattutto nelle nuove generazioni porta in centri rilevanti come Milano e Roma ad una domanda crescente in termini di abitazioni in affitto che consentono all’utilizzatore una maggiore flessibilità e libertà.

Tutto bello quindi? Non proprio. Dal punto di vista del mercato residenziale, l’incremento dei tassi di interesse e le spinte al rialzo delle quotazioni delle case soprattutto nel mercato milanese, potrebbero infatti rallentare se addirittura non fermare il trend positivo che hanno assunto transazioni immobiliari, nel corso degli ultimi mesi.

Da più punti di osservazione emerge, infatti, lo spettro del rischio “bolla”.

Bolla immobiliare che sembra riguardare prevalentemente il mercato milanese dove le quotazioni delle case sono cresciute in tutto il territorio cittadino dal centro alla periferia, complice anche il prodigioso sviluppo degli ultimi anni e le trasformazioni urbanistiche che hanno dato vita ad imponenti operazioni di rigenerazione urbana.

Secondo una recente analisi di Nomisma, infatti, il mercato immobiliare milanese corre ad una velocità più che doppia rispetto al resto del paese, sia in termini di transazioni che di quotazioni. Su questo ultimo aspetto, i prezzi al metro quadro da Gennaio a Luglio 2022 sono cresciuti a Milano del 6% mentre nelle altre città l’incremento è stato di circa il 3%.

La bolla, se così può essere definita, riguarda soprattutto le abitazioni usate. Infatti, il mercato fortemente influenzato dai nuovi sviluppi immobiliari va ad incidere sul prezzo di offerta di immobili usati che non hanno tuttavia le stesse caratteristiche del nuovo.

Nella stessa direzione, tuttavia, corrono anche i canoni d’affitto.  Un mercato quindi che per una fetta della domanda diventa praticamente inaccessibile e che non sempre è sufficiente a soddisfarne le esigenze.

Inoltre, a portare al rialzo le quotazioni immobiliari delle nuove costruzioni contribuisce anche l’incremento dei costi di costruzione che inevitabilmente si ribaltano sul prezzo di vendita al metro quadro.

Questo fenomeno, che rischia di incancrenirsi anche in considerazione della potenziale contrazione dell’industria nazionale, della crisi energetica derivata anche dl conflitto russo-ucraino, potrebbe rappresentare un’opportunità come già si è verificato per i mercati periferici dove inevitabilmente le quotazioni sono di un altro ordine di grandezza.

A ciò si aggiunge anche la situazione politica nazionale: un governo privo di una guida forte e autorevole rappresenta, senza dubbio un deterrente di non poco conto nell'attrazione degli investimenti nel nostro paese.

In questo scenario, le sfide che molte delle nostre città hanno intrapreso proseguiranno anche se sotto la scure dell'aumento dei prezzi delle materie prime e dell'energia come più volte lamentato dalle associazioni di categoria di settore su tutto il territorio nazionale, ma emerge la necessità di dotare il mercato di strumenti che consentano lo sviluppo di un’industria del residenziale in affitto “moderno” e in grande di soddisfare la più ampia fetta della domanda.

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La bellezza salverà il mondo... e anche il real estate.

Una tra le locuzioni più utilizzate ultimamente fa emergere con prepotenza il bisogno da parte di tutti noi di dare un senso a tutto quello che ci sta succedendo attorno.

Non è un’esasperazione affermare che gli ultimi anni hanno messo in dubbio l’idea che il mondo, come lo abbia conosciuto, avesse ancora un futuro.

Questo fenomeno ha coinvolto molti dei nostri settori industriali e tra questi anche il real estate. In particolare, per il settore immobiliare si è paventato uno stop forzoso nella realizzazione di stabili direzionali e residenziali e un importante allontanamento dalle grandi città a favore di centri di minori dimensioni.

Tuttavia, nonostante due anni di incertezza i nostri borghi non sono diventati il buen retiro per una nutrita schiera della popolazione attiva e ci siamo ritrovati tutti a ripetere riti collettivi con l’emozione di un ritorno dopo una pausa forzata.

Quello che sicuramente è cambiato è il paradigma che governa questo settore e l’accelerazione che certi fenomeni sociologici esogeni hanno imposto a chi progetta e chi sviluppa, mentre per il resto la vita ha ripreso, anche se in modo non propriamente lineare, il suo corso.

Così come hanno finalmente ripreso i flussi di turisti di quasi ogni parte del mondo che arrivano nel nostro paese e si beano di tutta quella bellezza che noi diamo un po’ per scontata solo per il fatto di essere abituati ad averla intorno.

Bellezza, storia, cultura e arte che talvolta hanno come cornice città non all'altezza di cotanta eredità, come se tutto questo non sia un grande dono da custodire e manutenere, così come invece dimostrato ad esempio dallo studio “The value of an iconic asset. The economic and social value of the Colosseum” di Deloitte, che ha evidenziato le ricadute economiche sul territorio grazie alla presenza di determinati monumenti.

Nella stessa direzione di conservazione di bellezza per la generazione di valore sta la programmata riqualificazione di uno degli storici immobili ricettivi del Lido di Venezia l’Hotel Des Bains che nei programmi della proprietà, dopo un’attenta opera di riqualificazione, dovrebbe tornare agli antichi fasti preparandosi a vivere una nuova stagione in una delle zone di Venezia storicamente immortalata dalla letteratura e dal cinema.

La ricerca della bellezza, tuttavia, non deve limitarsi al recupero e alla conservazione dell’esistente, ma deve anche essere un faro nelle nuove operazioni che portano alla nascita di nuove centralità e che rappresenteranno una legacy per le città.

Esempi di questo esercizio sono, a mio parere, la nuova sede della Lavazza a Torino realizzato da Cino Zucchi, l’Apple Store di Piazza Liberty a Milano disegnato dallo studio Foster+Partners o il Davines Village di Parma progettato dallo studio MTLC di Matteo Thun e Luca Colombo.

Ciò che guida la mano degli attuali progettisti è la consapevolezza che è necessario delineare una scenografia di infrastrutture immobiliari che consentano al nuovo ed esistente di convivere in modo armonico.

Se questo può essere definito un nuovo Rinascimento per l’architettura di molte città, un contributo può derivare dalla collaborazione tra real estate e arte ovvero la presenza di opere d’arte che oltre a decorare l’infrastruttura immobiliare ne incrementano il livello di attrattività.

È auspicabile quindi che il nostro paese torni ad esprimere il proprio meglio nella convivenza virtuosa tra nuovo ed esistente.

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Smart Cities per andare oltre la rigenerazione urbana.

Il tema della rigenerazione urbana è al centro dell’attenzione dell’opinione pubblica non solo locale, ma riveste sempre più una valenza trasversale.

Trasversalità che il pone il settore del real estate e delle costruzioni nel suo complesso come un vero e proprio attore del sistema economico. Quello che può apparire un’ovvietà riveste ancora oggi nel nostro paese una rilevanza apparentemente residuale nella definizione della politica industriale nazionale.

Inoltre, se il tema della rigenerazione urbana è al centro dell’attenzione dell’opinione pubblica, molto possono fare in qualità di best practices le operazioni che sono attualmente in corso.

Nello scorso articolo, mi sono focalizzata sulle cosiddette secondary cities sempre di più sotto la lente di ingrandimento degli investitori nazionali ed internazionali. Tra le città citate c’è Bergamo dove i progetti di rigenerazione urbana sono uno dei percorsi di trasformazione della città che privati e pubblica amministrazione hanno intrapreso per la valorizzazione del territorio.

Un contesto economico, che contribuisce in maniera determinante al sistema economico nazionale e che viene riconosciuto a livello nazionale ed internazionale per la presenza di aziende leader nel proprio specifico settore di attività.

Proprio al progetto di rigenerazione urbana di Chorus Life è stata dedicata una mattinata di confronto ed analisi promossa dal think tank The European House Ambrosetti ospitato nella casa degli industriali orobici alla presenza di un variegato parterre di ospiti.

 Al centro del programma della mattinata, l’analisi realizzata dalla nota società di consulenza sull'impatto sul territorio del progetto Chorus Life, ovvero la città del futuro che nasce dalla visione del fondatore del gruppo Gewiss Cav. Lav. Bosatelli, recentemente scomparso.

Più che dire cosa è Chorus Life, è più corretto partire da che cosa non è. Non è solo riqualificazione di un’area dismessa: è, invece, un imponente progetto di rinascita di un’area con la realizzazione di un primo vero e proprio smart district con la finalità di dare vita ad una nuova parte di città.

Al di là dell’impatto sul contesto immobiliare, il vero valore aggiunto stimato da Ambrosetti dell’intervento si riverbera su tutto il tessuto economico e produttivo dell’area e della regione stessa. Ciò in virtù non solo delle interconnessioni settoriali tipiche dell’industria delle costruzioni ma, anche e soprattutto, per la natura industriale del progetto, dove diverse componenti che afferiscono a comparti industriali più tipici del settore manifatturiero.

Superata la fase costruttiva, quello che sarà l’impatto di Chorus Life sul territorio è da attribuire alla legacy, che l’opera avrà sulla città di Bergamo e sul territorio circostante, diventando un nuovo luogo di relazione.

In particolare, lo studio d’impatto realizzato da Ambrosetti evidenzia come, al di là di quelli che sono i numeri veri propri della realizzazione del progetto, anche ciò che un progetto di rigenerazione urbana efficace implica:  la generazione di un sistema economico variegato che non impatta solo ed esclusivamente sul comparto delle imprese edili e dei suoi fornitori, ma che con la creazione di un nuovo centro di attrazione, in grado di far convergere, in una specifica parte della città flussi importanti di persone e generare flussi di reddito.

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Le città intermedie alla ricerca di una nuova vocazione.

Una delle tendenze emergenti nell’epoca post covid è il crescente interesse da parte degli investitori locali, ma soprattutto internazionali, per le città cosiddette intermedie. Come descritto nello studio di Kroll dedicato a queste realtà (Secondary Cities: Gateway per nuove opportunità d’investimento per il real estate), ma possono rappresentare una destinazione interessante per investimenti nel reale estate al di fuori delle prime location di Milano e Roma.

Non di meno il nostro paese viene spesso descritto come il paese dei mille campanili e alcune di queste “campane” possono suonare una musica interessante per una nutrita fetta di operatori.

Se infatti, le grandi operazioni direzionali e residenziali hanno nella capitale economica e in quella politica il loro luogo di elezione, è anche vero che una nuova idea di real estate può trovare terreno fertile in realtà più piccole ma non per questo meno interessanti.

Il punto di partenza deve essere l’assenza di pregiudizi sulle città cosiddette minori perché se è vero che dopo due anni di pandemia siamo ritornati tutti in ufficio e quindi prevalentemente nelle grandi città, è anche vero che la digitalizzazione e l’utilizzo degli strumenti per collegarsi e interagire con il mondo esterno hanno consentito una maggiore libertà di movimento che ha portato a nuova vita case di villeggiatura dimenticate.

Un altro fattore che la pandemia ha permesso di evidenziare è che le città possono interpretare il proprio ruolo in ottica moderna attraverso una nuova lettura del proprio essere e delle proprie attrattività.

Questa sfida, soprattutto, deve essere intrapresa da città che, dopo avere giocato all’inizio del secolo scorso un ruolo determinante nell’economia del paese hanno visto via via esaurirsi la loro fiaccola e si sono ritrovate come vecchie signore un po’ dimesse e molto nostalgiche.

Mi è capitato di parlare più volte di Genova, che negli ultimi scorsi del secolo scorso assomigliava ad una città da cui scappare e tornare solo perché richiamati dalla macaia o dall’ancestrale attaccamento ai luoghi che molti di noi provano. Una politica intelligente in termini di riqualificazione e di valorizzazione dell’esistente sta oggi consentendo al capoluogo ligure di diventare una possibile città di destinazione non solo per la gray economy ma anche per una fetta di popolazione che vuole vivere sentendo il rumore del mare e immergersi in una cultura non sfacciata ma diffusa.

Diverso è il destino di Torino, da sempre così diversa, seppur vicina, da Milano. Silenziosa e quasi ritrosa nella valorizzazione dei propri asset, nel corso degli anni Novanta ha cercato di trovare un’altra vocazione, ma nonostante abbia ospitato le Olimpiadi Invernali del 2006 non è stata in grado di attrarre l’attenzione degli investitori stranieri. Recentemente, il trend sembra si sia invertito e alcuni operatori stanno guardando con interesse al capoluogo piemontese soprattutto per la realizzazione di studentati per i numerosi studenti fuori sede del politecnico cittadino e per il mercato residenziale caratterizzato da un patrimonio di valore le cui quotazioni di mercato, in questo momento, sono decisamente inferiori rispetto a Milano da cui ormai dista solo meno di un’ora di treno.

Altro interessante esempio è quello di Bergamo che dopo essere stata drammaticamente al centro dell’attenzione pubblica per effetto della pandemia che ha duramente colpito il territorio, sta vivendo oggi una nuova stagione che unisce un settore industriale tra le eccellenze nazionali, una vicinanza che non è sudditanza da Milano e il terzo aeroporto nazionale per numero di passeggeri, è protagonista di due importanti esempi di rigenerazione urbana: Chorus Life e Porta Sud che in modo diverso porteranno nel corso di pochi mesi il primo e pochi anni il secondo un’ondata di novità sul mercato immobiliare della città.

Lo studio di Kroll evidenzia come gli investitori siano sempre più attenti ad ampliare il proprio sguardo anche su altre realtà al di fuori dei mercati principali di Milano e Roma verso quelle città secondarie che per qualità della vita, infrastrutturazione esistente o in programmazione, onerosità dei costi più sostenibili come ottime location per l’investimento.

In un’ottica di razionalizzazione degli investimenti e riqualificazione del territorio la diversificazione degli investimenti su più centro nevralgici del paese rappresenta un ottimo veicolo di ricadute positive che queste operazioni possono avere sui territori.

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La rigenerazione urbana corre anche sui binari del treno

La progressiva focalizzazione del settore immobiliare sulla riqualificazione e sulla rigenerazione urbana va coinvolgendo assets immobiliari storicamente vocati ad una funzione diversa, ed in particolar modo quelle che devono necessariamente interpretare il proprio ruolo sotto una rinnovata veste.

In quest’ottica si indirizza anche il piano di riqualificazione delle aree ferroviarie presentato qualche settimana fa nel corso dell’evento di presentazione del piano industriale 2022-2031 sotto la guida di Fs Sistemi Urbani.

Nel corso dell’evento sono state presentate le nuove quattro business unit che consentiranno a FS Sistemi Urbani di qualificarsi come un player di riferimento. Di particolare interesse per il mondo del real estate è il polo “Urbano”, la cui mission sarà quella di gestire e rigenerare il patrimonio immobiliare del Gruppo, con un investimento da 1,5 miliardi di euro concentrato su circa 24 milioni di metri quadri di suolo in aree limitrofe a strade e ferrovie.

In questa direzione si muove quindi Ferrovie dello Stato attraverso anche la partecipazione a call internazionali come ad esempio Re-Inventing Cities con l’obiettivo proprio di ridare una nuova vita ad infrastrutture immobiliari che hanno rivestito per anni un ruolo centrale nella vita di città di ogni dimensione.

Per la messa a terra di questi progetti, soprattutto per i centri di dimensioni minori diventa fondamentale introdurre tutta una serie di azioni di partenariato pubblico privato - come ad esempio procedure burocratiche in tempi rapidi e una politica di marketing condivisa in grado di valorizzare il territorio – in grado di dare respiro a queste operazioni trasformando il rischio di un’operazione che può sembrare fuori scala in un’opportunità importante per la valorizzazione e l’incremento di attrattività del territorio su cui queste infrastrutture insistono.

Un altro driver fondamentale affinché buona parte di questi asset risorgano a vita nuova sta nel contributo fondamentale della connessione digitale che soprattutto nei centri più piccoli può rappresentare la chiave di volta per la riuscita di queste operazioni, invogliando gli utenti a ritornare anche in location secondarie e sfruttare al massimo le potenzialità di questi assets.

Inoltre, come testimoniato dall’esempio dei sette scali urbani di Milano, l’attenzione crescente per la sostenibilità e per il verde può trovare nell’operazione di riqualificazione degli asset di Ferrovie dello Stato una destinazione per gli investimenti ESG anche grazie alla creazione di luoghi di interscambio tra modalità di trasporto differenti, a cui si aggiunge non di rado una funzione di inclusione sociale grazie alla creazione di luoghi di incontro e utilizzabili per eventi pubblici.

Il patrimonio immobiliare di cui è dotato Ferrovie dello Stato si caratterizza infatti per un imponente numero di immobili di dimensioni differenti e con diverse localizzazioni che non comprendono solo ed esclusivamente le stazioni, bensì, tutte le infrastrutture a corredo come magazzini, sottostazioni elettriche, officine di riparazione, ecc..

Proprio questa ultima tipologia di asset ha rappresentato uno dei primi esempi di rigenerazione e riqualificazione urbana su un asset legato al mondo del trasporto su rotaia: ovvero la riqualificazione delle Officine Grandi Riparazioni (OGR) di Torino, attualmente destinato ad ospitare l’hub dell’innovazione e dell’arte nel capoluogo piemontese oltre ad ospitare manifestazioni ed eventi.

La cinematografia italiana ci ha regalato alcune celebri racconti del mondo delle ferrovie nel nostro paese, come ad esempio “Destinazione Piovarolo” del 1955 con Totò o il più recente “La Stazione” del 1990 diretto ed interpretato da Sergio Rubini che hanno portato con sé l’odore ferroso dei freni dei locomotori e il vociare a volte allegro a volte malinconico dei saluti.

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Anche nel real estate, da soli non si vince.

L’attenzione che il settore del real este riveste nel complesso dell’economia nazionale ed internazionale è testimoniata non solo dall’andamento degli investimenti che fanno ben sperare per un anno a double digit ma anche per l’attenzione mediatica che il settore attrae.

Un settore che tuttavia si trova ad affrontare un esponenziale aumento dei prezzi delle materie prime che portano ad un necessario reprincing delle operazioni.

A ciò va ad aggiungersi anche una tendenziale concentrazione degli operatori, una community relativamente piccola in un mercato dalle tante potenzialità che portano al rialzo le quotazioni del nostro paese in termini di attrattività per gli investitori stranieri.

Questi i principali temi emersi ieri nel corso dell’annuale Real Estate and Finance summit promosso da Ilsole24ore che ha visto sul palco gli operatori confrontarsi sul tema del mercato immobiliare, dei trend di investimento e di tutto quanto fa da sfondo a questo settore, in primis il tema della sostenibilità e del rispetto dei paradigmi ESG.

Uno dei termini su cui i relatori hanno posto l’accento più marcato è stato: qualità. Sostantivo che racchiude in sé una gamma di significati e di sfumature, qualità del prodotto che il mercato offre, qualità del progetto su cui si basa la nuova costruzione o la riqualificazione dell’infrastruttura immobiliare e ultimo ma non meno importante la qualità del costruito.

Ed è proprio su questo anello della filiera che si deve concentrare l’attenzione. In un mercato caratterizzato da committenti sempre più grandi e sempre più di estrazione internazionale e da un grado di attrattività elevato anche se minato dalla burocrazia, un ruolo centrale può essere giocato proprio dalle imprese di costruzioni.

Nel settore che per tradizione è più resistente alla tecnologia e all’innovazione, ci sono imprese in grado di dialogare con i committenti internazionali anche grazie ad un profondo processo di trasformazione che ha consentito loro di raggiungere una consistenza patrimoniale e strutturale che le rende pronte ad affrontare le sfide che la digitalizzazione e l’innovazione pongono al mercato.

Se da una parte diventa fondamentale per gli investitori poter dialogare con soggetti in grado di assorbire le istanze che questi portano avanti nei loro piani di investimento è anche vero che in un periodo di profonda incertezza come quello che stiamo vivendo diventa centrale non scaricare proprio sull’ultimo anello dalla catena l’onere di un mercato “isterico” e imprevedibile.

Appare evidente, quindi, che il mercato nazionale è ricco di potenziale attrattivo per gli investitori ma per essere equiparato ad altri settori economici che fanno del nostro paese uno dei player principali a livello internazionale è necessario che non solo pubblico e privato trovino una modalità di collaborazione, ma anche che committenti, progettisti ed esecutori si siedano allo stesso tavolo per interpretare il progetto in una logica di collaborazione, massimizzazione dei risultati e mitigazione dei rischi.

E’ questa un’esigenza che emerge con sempre maggiore forza e che risiede nella volontà di presentare al mercato un prodotto immobiliare nuovo pensato e costruito per rispondere alle esigenze di una domanda profondamente trasformata e difficilmente incasellabile nelle tradizionali asset class.

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Com’è bella città

Il tema della rigenerazione urbana è stato al centro del dibattito che si è tenuto lo scorso venerdì a Parma nella cornice del Teatro Regio. L’evento promosso dall’Associazione Nazionale Costruttori Edili (ANCE) è stato l’occasione per la presentazione alla stampa, agli operatori e alla pubblica amministrazione dell’elaborato del gruppo di lavoro Urban Regeneration Lab intitolato “decalogo per la Rigenerazione Urbana”.

 Un documento “operativo” che nelle intenzioni dei suoi redattori deve diventare una best practice per la messa a terra di un’efficace operazione di rigenerazione urbana.

 Il perimetro della rigenerazione urbana è infatti molto più ampio di quello che dal punto di vista normativo è immaginabile e va a coinvolgere aspetti diversi della vista di una città, dei suoi quartieri, dei suoi abitanti e dei suoi city users.

L’analisi della normativa di riferimento per questa tematica registra una produzione massiva (76 leggi, in 26 anni, per 6 legislature) a cui non ha fatto seguito, tuttavia, un vero e proprio strumento attuativo definito ed applicabile. In ragione di ciò, la domanda da cui si è partiti è se serve una legge nazionale per disciplinare la rigenerazione urbana: la risposta a questo quesito non è così univoca come ci si può attendere. 

Di certo serve una normativa in grado di fornire le linee guida delle operazioni, ma necessariamente un’efficace azione di rigenerazione urbana non può prescindere da un’attività sartoriale che si adatti alle caratteristiche della città, dei suoi cittadini e del contesto socio-economico di riferimento.

E’ proprio questo il punto da cui partire per avviare un processo efficace di rigenerazione urbana. Inoltre, in questo contesto diventa fondamentale che la pubblica amministrazione sia strutturata per dare risposte concrete, in tempi ragionevoli alle istanze degli operatori coinvolti nelle operazioni.

Infatti, il tema della preparazione della pubblica amministrazione su queste tematiche e il pragmatismo che le istituzioni possono mettere in campo per portare a termine le procedure e dare l’avvio ai cantieri rappresentano due driver essenziali per la riuscita delle operazioni.

Effettivamente, anche se con un quadro legislativo complesso e non sempre semplice da interpretare sono state messe in campo diverse importanti operazioni di rigenerazione urbana e per alcune ci si trova già all'ultimo miglio per il termine lavori.

Contrariamente a quanto si è portati a pensare le opere di rigenerazione urbana non sono ad esclusivo appannaggio delle grandi aree metropolitane. Non è raro, infatti, associare al termine rigenerazione e riqualificazione urbana alle grandi città nazionali ed in particolare a Milano. Ebbene, l’evidenza mostra che in alcune realtà “secondarie” si è assistito ad un virtuoso processo di collaborazione tra pubblico e privato che si è concretizzato nella ricucitura di intere parti di città lasciate altrimenti alla mercè del degrado.

E’ pur vero che non ovunque è possibile sostenere operazioni di riqualificazione di questa portata a causa per i limiti delle economie di scala e dell’attrattività del territorio. L’onerosità indiscutibile delle operazioni di rigenerazione urbana non può quindi prescindere da un’analisi dell’attrattività, della vocazione e della domanda dell’area urbana a cui deve fare seguito una necessaria analisi degli impatti che tale operazione può avere sul territorio e sul sistema economico nel suo complesso.

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La storia del turismo e della rigenerazione urbana che gli insegnò a volare

Prendo a prestito il titolo di un celebre romanzo del premio Nobel recentemente scomparso Luis Sepulveda per fare il punto sul rapporto e sull’impatto che la rigenerazione urbana può avere sul settore turistico del nostro paese.

In Italia, più che altrove il turismo rappresenta uno dei driver principali che possono contribuire in maniera determinante alla crescita economica del territorio.

La vocazione turistica del nostro paese ha una storia tanto radicata nel tempo che già nel Settecento l’Italia era mèta prediletta dei giovani europei di buona famiglia nel loro Grand Tour per accrescere la propria cultura.

La cultura, che rappresenta uno degli elementi che permeano il nostro territorio per la sua quasi totalità, può essere uno dei tasselli su cui puntare per innescare un virtuoso processo di rigenerazione urbana.

La rigenerazione urbana, infatti, come evidenziato nel paper Federturismo Confindustria, non è solo ed esclusivamente riqualificazione di singoli edifici bensì qualcosa che, partendo dalla riqualificazione di singole parti di città, porta al ridisegno di una trama complessa che porta alla valorizzazione del territorio.

Prendendo in esame le aree turistiche del nostro paese, le infrastrutture al centro dell’opera di rigenerazione urbana sono le strutture ricettive che, in considerazione di una generalizzata anzianità dal punto di vista strutturale, fa il paio un’offerta complessivamente non sempre all’altezza della domanda.

Una domanda che, oltre a essere diventata sempre più esigente in termini di servizi offerti, dopo i cambiamenti negli stili di vita e di abitare indotti dalla pandemia non considera più le località turistiche come destinazione di determinate porzioni dell’anno, ma che vuole vivere il turismo come un’attività a cui accedere in qualsiasi momento e per periodi più o meno lunghi.

Questa nuova tendenza impone alle diverse proprietà di immaginare una diversa riqualificazione delle strutture e ripensare il proprio ruolo sul panorama del turismo nazionale.

Emerge chiaramente, tuttavia, che la mera riqualificazione delle infrastrutture ricettive rappresenta solo uno degli elementi del processo di valorizzazione del settore turistico.

A latere della rigenerazione di questa tipologia di infrastrutture, si affianca anche la riqualificazione delle infrastrutture culturali per valorizzare il patrimonio che è parte del DNA di molte nostre realtà urbane.

Perché alla riqualificazione delle strutture ricettive, museali e culturali deve affiancarsi un ripensamento globale del settore turistico che coinvolga i diversi segmenti di attività economica in modo tale da poter accrescere nel complesso il livello di attrattività del territorio. Un settore turistico che voglia diventare centrale, infatti, deve presentarsi alla domanda come un unicum in grado di costruire un racconto della porzione del territorio su cui insiste andando ad interagire su tutte le peculiarità: culturali, naturali e enogastronomiche.

Resto inteso che per fare ciò è necessario che venga redatto un piano di comunicazione complessivo che facendo leva sulla portata che la digitalizzazione può portare al marketing e alla promozione territoriale.

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Madamina, il catalogo è questo...

Prendo a prestito le parole del librettista Lorenzo Da Ponte per il Don Giovanni di Mozart per fare il punto sul variegato e sempre più eterogeneo carnet di asset immobiliari da cui gli investitori traggono ispirazione per i loro investimenti.

Investimenti che, nonostante la situazione geopolitica internazionale ad oggi, nel nostro paese, sono stati considerevoli e variegati sia per tipologia che per location.

Fermo restando la necessità per gli investitori di investire su attività immobiliari di riferimento, come ad esempio il comparto direzionale, le operazioni di questo primo scorcio dell’anno hanno fatto emergere l’interesse degli investitori per altre asset class.

Alcune di queste, come viene evidenziato da molti operatori del settore, non sono ancora ben codificate nel catalogo delle attività di investimento e per questa ragione la lettura del loro impatto sul mercato non è immediata.

L’esempio più emblematico è l’investimento in aree di rigenerazione urbana. Come incasellarle? Intere parti di città più o meno grandi che hanno rappresentato per molti anni una specifica attività che diventano brownfield da riqualificare e trasformare in qualcosa di completamente diverso.

Lo stesso dicasi per un settore ghettizzato per molto tempo ma ora tra i più desiderati dagli investitori, ovvero quello residenziale, che può rivestire in funzione della location panni diversi: residenziale tradizionale, residenziale a reddito, student o senior housing. Una sorta di ibridazione del settore per definizione più immobile che risponde alle esigenze di un mercato sempre più diversificato.

E’ proprio grazie a questa logica di mutevolezza delle destinazioni d’uso delle infrastrutture immobiliari, che è possibile ripensare ad un mercato immobiliare dove gli investimenti non si concentrano esclusivamente sul segmento uffici o sulla logistica ma guarda con interesse anche ad altre attività.

In questo contesto, oltre al già citato segmento della rigenerazione urbana fa il suo ingresso il tema delle infrastrutture sportive, tanto attenzionate nel nostro paese soprattutto in tempi recenti e che cercano una nuova veste che consenta loro non solo di ospitare eventi sportivi a cui sono vocati, ma rappresentare una location anche per altre attività commerciali o comunque in grado di generare un cash flow interessante per investitori istituzionali.

La capacità del mercato immobiliare, a livello internazionale, di adattarsi e modularsi in funzione della domanda rappresenta un’opportunità concreta per molte infrastrutture immobiliari di diventare componenti fondamentali del percorso di crescita e di sviluppo del territorio in un’ottica di ottimizzazione delle risorse esistenti.

Se è vero la circolazione del capitale, funzione di ulteriori investimenti e di afflusso di utilizzatori finali, contribuisce alla crescita economica dei territori senza discriminazione alcuna su una pluralità di attività produttive, questo è ancora più vero per il nostro paese dove la ricaduta del settore del real estate e delle costruzioni incide sull’80% dei settori economici nazionali.

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Il primo dei quattro tempi del real estate italiano

I primi dati relativi agli investimenti nel real estate nazionale riportate dai principali analisti del settore disegnano un mercato che ha overperformato le aspettative. Infatti, nel primo trimestre del 2022 sono stati investiti nel mercato italiano € 3,4 miliardi di euro, che rappresenta il migliore trimestre degli ultimi 10 anni.

Tra le asset class che hanno registrato il maggior tasso di crescita anno su anno, si conferma il ruolo dominante del comparto direzionale (+394%), seguito dal comparto ricettivo (+ 269%) e dalla logistica (+ 139%).

In particolare, nel mercato italiano si fanno avanti alcune operazioni su trophy assets, prevalentemente nel settore alberghiero, a cui si affiancano opereazioni di riqualificazione delle infrastrutture turistiche, prima fra tutte le marine con l’obiettivo di valorizzare un territorio che ha fondamentali caratteristiche per attrarre un turismo di qualità ma spesso manca di strutture adeguate e gestite in modo professionale.

Resta, infatti, indubbio che il turismo in Italia necessita di un profondo processo di rinnovamento, non solo degli immobili e della loro struttura proprietaria, ma anche e soprattutto delle infrastrutture che devono essere in grado di rispondere ad una domanda sempre più variegata ed esigente.

Tra le location privilegiate dagli investitori la preferita rimane Milano, che catalizza circa il 50% degli investimenti, seguito da Roma (9%) e da location secondarie influenzate da operazioni nel settore del ricettivo e della logistica che vedono gli investimenti gravitare su mercati “secondari” come quello di Siena e Verona.

Emergono inoltre, anche se non esplicitamente edificate nelle analisi, alcune interessanti operazioni di riqualificazione urbana che coinvolgono anche realtà urbane secondarie, incrementando l’interesse degli operatori e della pubblica amministrazione per le operazioni di partenariato pubblico privato.

Dal punto di vista degli investitori, sul mercato italiano nell’ultimo periodo si assiste ad una sostanziale concentrazione verso pochi grandi operatori come ad esempio COIMA, HINES, COVIVIO, BLACKSTONE che hanno un oligopolio sulle operazioni di maggiore impatto sia dal punto di vista dimensionale che economico, nonché di legacy sul territorio su cui insistono.

Esistono poi altri operatori quali ad esempio i grandi fondi pensione che lavorano prevalentemente sul patrimonio di proprietà che va dal residenziale al più tradizionale direzionale, delegando la gestione a operatori specializzati, a cui si aggiungono poi gli investitori corporate come le grandi holding del lusso o le catene alberghiere interessate alla valorizzazione delle infrastrutture di proprietà o alla realizzazione di nuovi assets.

In questo contesto, l’incremento dei prezzi delle materie prime e della difficoltà nel reperirle mette seriamente a rischio la messa a terra non solo degli interventi del PNRR ma anche di tutti gli altri interventi, vista anche l’impossibilità da parte di buona parte dei fornitori di garantire le forniture.

Il rischio fermo cantieri potrebbe quindi vanificare la tendenza alla crescita degli investimenti, vanificando la prospettiva di un nuovo anno “esplosivo”, portando gli investitori a decidere di postcipare alcune operazioni o prediligere altri mercati internazionali.

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Cosa resterà di questi olympic games?

La presentazione dell’annuale rapporto su Milano realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Risanamento che si è tenuta la settimana scorsa ha fatto il punto sull’impatto che l’imminente Olimpiade invernale 2026 avrà sul territorio di Milano e sulla più ampia dimensione territoriale che sarà coinvolta nel periodo della manifestazione sportiva.

Al di là della previsione dei flussi turistici che graviteranno su Milano-Cortina nel corso delle settimane interessate dalle manifestazioni sportive e degli investimenti che verranno messi in atto per la realizzazione delle infrastrutture a supporto delle Olimpiadi, quello che è emerso con forza attraverso l’analisi di Scenari Immobiliari è il tema della legacy che la manifestazione lascerà sul territorio.

Una legacy che non si concentrerà esclusivamente sul villaggio olimpico o sulle strutture sportive come, ad esempio, la futura Arena di Santa Giulia, ma anche e soprattutto sul futuro che queste infrastrutture avranno al termine delle manifestazioni sportive.

Come emerso nel corso dell’evento, infatti, le Olimpiadi invernali del 2026 rappresentano le prime manifestazioni olimpiche in ottica ESG.

Come evidenziato settimana scorsa ne “Le infrastrutture sportive, asset di investimento sempre più all’insegna del paradigma ESG”, le nuove infrastrutture sportive oltre ad essere concepite all’insegna dell’efficienza e della sostenibilità essendo strutture prevalentemente di proprietà pubblica hanno una governance che mira a coniugare gli aspetti pubblici e privati dotando il territorio di strutture moderne ed efficienti in grado di soddisfare sia la domanda locale ma anche di rappresentare un veicolo di attrattività per il territorio.

La narrazione delle eredità delle strutture destinate a qualche specifica manifestazione non è costellata di importanti particolari successi né sul territorio nazionale, né sullo scenario internazionale. Nel nostro paese le Olimpiadi di Roma hanno cambiato il volto della capitale e hanno dato vita a veri e  propri nuovi quartieri, mentre i mondiali di calcio del 1990 hanno lasciato nelle nostre città stadi non sempre esempio di eccellenza e di capacità di rimanere nel tempo (vedi ad esempio lo Stadio delle Alpi di Torino), l’esposizione universale del 1992 a Genova ha dato il via ad un profondo processo di trasformazione della città ligure e l’Expo del 2015 a Milano ha cementato il processo di riqualificazione urbana che ha dato il via alla stagione della rigenerazione urbana in “salsa meneghina”.

Quello che è evidente è che affinché gli investimenti sulle infrastrutture a valle della manifestazione olimpica producano la legacy attesa e auspicata, diventa fondamentale un cambio culturale e una lettura sinergica tra investimenti privati e governance pubblica che abbia come obiettivo mettere Milano e la sua città metropolitana sul podio delle realtà urbane più competitive.

Volendo fornire una lettura più ampia, si può inserire la manifestazione olimpica tra le iniziative che hanno caratterizzato nel corso di questi anni la città di Milano portandola ad inserirsi nel contesto globale e competere con le altre realtà internazionali, come già la settimana del Design e del Fuorisalone, ed ovviamente l’Expo del 2015.

Uno strumento di marketing territoriale che consente una ricaduta diffusa su un indotto variegato e che non ha impatti solo sul mercato del real estate ma anche e soprattutto sul grado di attrattività della città.