Lohnt sich eine KfW 40 QNG Immobilie? Steuervorteile durch Abschreibungen?
In Zeiten steigender Energiepreise und wachsendem Umweltbewusstsein gewinnen energieeffiziente Immobilien, insbesondere mit dem KfW 40 QNG Standard, immer mehr an Bedeutung für Investoren und Eigenheimkäufer. Doch wie rentabel ist der Kauf einer solchen Immobilie wirklich? In diesem Artikel zeigen wir dir anhand eines konkreten Beispiels, wie die neuen Abschreibungsmöglichkeiten deine Rendite steigern können.
Was ist KfW 40 QNG und warum lohnt es sich?
Immobilieninvestitionen werden häufig anhand der Mietrendite bewertet, die das Verhältnis der jährlichen Kaltnettomiete zum Kaufpreis darstellt. Während diese Kennzahl für Bestandsimmobilien oft aussagekräftig ist, sieht es bei Neubauimmobilien anders aus. Neubauten bieten zwar höhere Mietpreise, jedoch sind die Anschaffungskosten oft auch deutlich höher. Hier kommen die Steuervorteile ins Spiel, die speziell für Neubauimmobilien mit hohen Energieeffizienzstandards wie KfW 40 QNG gelten.
Die neuen Abschreibungsmöglichkeiten
Mit dem Wachstumschancengesetz wurde rückwirkend zum 1. Oktober 2023 die degressive Abschreibung (AfA) für neu errichtete Wohngebäude eingeführt. Diese beträgt 5 % des jeweiligen Buchwerts und bietet eine attraktive Alternative zur linearen Abschreibung.
Für Immobilien, die den KfW 40 QNG Standard erfüllen, kann zusätzlich die Sonderabschreibung gemäß § 7b EStG in Anspruch genommen werden. Diese ermöglicht eine zusätzliche Abschreibung von 5 % für die ersten vier Jahre. Beide Abschreibungen sind kombinierbar, was erhebliche steuerliche Vorteile mit sich bringt.
Voraussetzungen für die Sonderabschreibung:
Bauzeitraum: Bauantrag oder -anzeige zwischen 31.12.2022 und 01.10.2029.
Energieeffizienzstandard: Erfüllung des Standards „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse (QNG).
Kostenbegrenzung: Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 € pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen; die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf maximal 4.000 € je Quadratmeter begrenzt.
Nutzung: Das Gebäude muss Wohnzwecken dienen.
Beispielrechnung
Um die Vorteile einer KfW 40 QNG Immobilie zu veranschaulichen, betrachten wir eine Eigentumswohnung mit folgenden Eckdaten:
Wohnfläche: 69 m²
Kaufpreis: 324.300 €
Nebenkosten: 7 % des Kaufpreises (22.701 €)
Eigenkapital: 10.000 €
Finanzierung: 3,3 % Zinsen, 1 % Tilgung
Mieteinnahmen: 14 €/m² (Jahreskaltmiete: 11.452 €)
Mietrendite: 3,6 %
Cashflow ohne steuerliche Vorteile: Die jährliche Annuität (Zins und Tilgung) beträgt 14.491 €. Nach Abzug der Mieteinnahmen ergibt sich ein negativer Cashflow von -2.899 € im ersten Jahr.
Steuerliche Vorteile durch Abschreibungen:
Degressive Abschreibung: 5 % des Kaufpreises = 16.829 €
Sonderabschreibung: 5 % des Kaufpreises = 13.386 €
Abziehbare Zinsen: 11.121 €
Steuerlicher Verlust: 32.063 €; bei einem Steuersatz von 40 % ergibt sich eine Steuerersparnis von 12.825 €.
Cashflow nach Steuerersparnis: Der negative Cashflow von -2.899 € wird durch die Steuerersparnis ausgeglichen, sodass sich ein positiver Cashflow von 9.926 € ergibt.
Eigenkapitalrendite: Mit einem Eigenkapital von 10.000 € ergibt sich eine beeindruckende Eigenkapitalrendite von 99 % im ersten Jahr.
Fazit: Lohnt sich eine KfW 40 QNG Immobilie?
Die Beispielrechnung zeigt, dass Immobilien mit KfW 40 QNG Standard nicht nur ökologisch, sondern auch finanziell attraktiv sind. Durch die Kombination von Mieterlösen, steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten und Steuerersparnissen lässt sich selbst bei einem anfänglichen negativen Cashflow eine hohe Rendite erzielen.
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