#architektenrecht

[gutachter]

Auch handwerkliche Selbstverständlichkeiten sind zu überwachen!

OLG Jena, Urteil vom 17.02.2022 – 8 U 1133/20 1. Liegen Mängel des Bauwerks vor, die im Rahmen der Bauüberwachung typischerweise entdeckt werden mussten, so spricht der Anscheinsbeweis für eine Bauaufsichtspflichtverletzung des Architekten.*) 2. Eine Bauüberwachungspflicht des Architekten besteht auch bei handwerklichen Selbstverständlichkeiten; sie ist lediglich bei der Kontrolldichte…

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[gutachter]

Adjudikation

„…Die Adjudikation beschreibt im deutschen Bauwesen vor allem außergerichtliche Beilegung von Streitigkeiten zwischen Vertragspartnern. Die Durchführung erfolgt durch einen oder mehrere Adjudikatoren, welche neutral zu den Parteien und mit gemeinsamem Fachwissen agieren. Das Sachverständigenbüro Holzmann-Bauberatung® bietet hierzu mit seinen Bausachverständigen in Zusammenarbeit mit renommierten…

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[gutachter]

Für den einen lustig, für den anderen teuer

Für den einen lustig, für den anderen teuer

Der richtige Fachanwalt ist in Streitfällen zu denen es um viel Geld geht immer enorm wichtig. Als Sachverständige für Baumängel und Bauschäden haben wir quasi täglich mit etwaigen Anwälten, deren Schreiben und mehr oder minder gutem taktischen Vorgehen zu tun. Wir können nur raten, suchen Sie sich einen echten Fachanwalt, bestenfalls mit umfassender Erfahrung. Einer der ausschließlich darauf…

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[gutachter]

Planerwechsel: Prüfpflicht des Nachfolgers?

Planerwechsel: Prüfpflicht des Nachfolgers?

Leitsätze

Nach einem Wechsel des Architekten in der Leistungsphase 3 gehört es nicht zu den Aufgaben des Nachplaners, die getroffene Systementscheidung – hier: kein Einbau einer Befeuchtungsanlage – in Frage zu stellen und die Planung erneut vorzunehmen.

Der nachfolgend beauftragte Architekt muss die Vorplanung nicht ohne Anhaltspunkte auf ihre Richtigkeit überprüfen.

(…)

Quelle und Volltext: jur…

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[gutachter]

Planerwechsel: Prüfpflicht des Nachfolgers?

Planerwechsel: Prüfpflicht des Nachfolgers?

Leitsätze

Nach einem Wechsel des Architekten in der Leistungsphase 3 gehört es nicht zu den Aufgaben des Nachplaners, die getroffene Systementscheidung – hier: kein Einbau einer Befeuchtungsanlage – in Frage zu stellen und die Planung erneut vorzunehmen.

Der nachfolgend beauftragte Architekt muss die Vorplanung nicht ohne Anhaltspunkte auf ihre Richtigkeit überprüfen.

(…)

Quelle und Volltext: jur…

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[maetepopaete]

Zurückbehaltungsrecht nach Verjährungseintritt

Auch nach Ablauf der Gewährleistungsfrist kann der Auftraggeber einer Bauleistung ein Zurückbehaltungsrecht gegen den Werklohnanspruch des Auftragnehmers geltend machen. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 05.11.2015 (Aktenzeichen: VII ZR 144/14) entschieden und das Verfahren zunächst einmal an die Vorinstanz zurück verwiesen.

In dem Fall war der Kläger von dem Beklagten mit Rohbauarbeiten für den Neubau eines Büros mit Lagerhalle beauftragt worden. Hierzu gehörten unter anderem auch Pflasterarbeiten. Der Auftraggeber nahm die Leistungen am 16.10.2008 ab. Anschließen kam es zwischen den Parteien zum Prozess. Nach Ablauf der fünfjährigen Gewährleistungsfrist zeigte der Auftraggeber am 11.11.2013 erstmals einen Mangel an der Pflasterfläche an und machte nun in dem Gerichtsverfahren auch ein Zurückbehaltungsrecht wegen dieses Mangels geltend.

Nachdem das OLG Düsseldorf den Beklagten noch zur Zahlung verurteilt hatte, hob der Bundesgerichtshof dieses Urteil auf, da die Verjährung nach § 215 BGB die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht ausschließt. Entscheidend sei lediglich, dass der Mangel bereits vor Ablauf der Verjährungsfrist in Erscheinung getreten ist und das Zurückbehaltungsrecht hätte geltend gemacht werden können. Nicht erforderlich sei jedoch, dass dieses Recht noch vor Ablauf der Verjährungsfrist tatsächlich geltend gemacht wurde, da anderenfalls der Sinn und Zweck der Vorschrift, dem Inhaber des Zurückbehaltungsrechts eine Sicherheit gegen die Inanspruchnahme des Gegners, unabhängig vom Eintritt der Verjährung zu gewähren, konterkariert würde.

Rechtstipp vom 02.02.2016

Weitere Informationen unter www.ra-spoth.de

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Architektenrecht: Schadensberechnung bei Baukostenüberschreitung

Architektenrecht: Schadensberechnung bei Baukostenüberschreitung Die Kostenkontrolle und die Beratung des Bauherren im Hinblick auf die Baukosten ist eine der zentralen Aufgaben des Architekten. Sie gehört zu den Grundleistungen von mehreren Leistungsphasen der HOAI. Fehler bei der Baukostenkontrolle können zu hohen Schäden führen, insbesondere wenn ein zur Verfügung stehender Finanzierungsrahmen des Bauherren überschritten wird.

Der BGH hat in der vorliegenden Entscheidung geprüft, wie ein etwaiger Schaden bei der Überschreitung einer Baukostenobergrenze zu ermitteln ist. Die Kläger waren Bauherren eines Einfamilienhauses. Sie haben den Beklagten als Architekten unter Bezugnahme auf die Leistungsphasen 1 bis 8 mit der Planung und Überwachung ihres Bauvorhabens beauftragt. In der Berufungsinstanz war geklärt worden, dass Bauherren und Architekt eine verbindlicheVereinbarung dahingehend getroffen haben, dass die Gesamtkosten des Bauvorhabens 530.000,00 € nicht überschreiten dürfen. Die endgültigenBaukosten überschritten diesen Betrag um ca. 47.000,00 €. Diesen Betrag zuzüglich weiterer ca. 10.000,00 € für anteilige Finanzierungskosten verlangtendie Bauherren als Schadenersatz vom Architekten. Das Berufungsgericht hat der Klage stattgegeben und den Beklagten entsprechend verurteilt. Auf die Revision hat der BGH die Entscheidung des Berufungsgerichts teilweise aufgehoben und zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückgewiesen. Der BGH bestätigt zunächst die seit Langem geltende Rechtsprechung zur Überschreitung der mit dem Architekten vereinbarten Baukostenobergrenze. Überschreiten die tatsächlichen Baukosten die vereinbarte Baukostenobergrenze, kann dies grundsätzlich einen Schaden darstellen. Dies ist in dem Moment nicht der Fall, wenn die Mehrkosten zu einer Wertsteigerung des Objektes geführt haben. Um diesen Schaden zu berechnen, muss die reale Vermögenslage des Bauherrn unter Berücksichtigung der Baukostenüberschreitung mit der hypothetischen Vermögenslage des Bauherrn ohne Baukostenüberschreitung verglichen werden. Ergibt diese Berechnung eine Differenz, kann dies der zu ersetzende Schaden sein. Bei der Überschreitung einer Baukostenobergrenze bedeutet das, dass der Grundstückswert ohne Pflichtverletzung dem Grundstückswert mit Pflichtverletzung gegenübergestellt werden muss. Um den Grundstückswert ohne Pflichtverletzung   feststellen zu können, muss ermittelt werden, welche Gewerke vom Bauherrn kostengünstiger gestaltet oder nicht durchgeführt worden wären, wenn der Architekt pflichtgemäß über die drohendeÜberschreitung der Baukostenobergrenze aufgeklärt hätte. Diese Feststellung war vom Berufungsgericht nicht getroffen worden. Diese Entscheidung des BGH verdeutlicht, dass die Feststellung des Schadens bei Überschreitung einer vereinbarten Baukostenobergrenze komplex sein kann. Für den Nachweis einer Haftung des Architekten reicht es nicht aus, die Baukostenobergrenze und die tatsächlichen Baukosten darzulegen. Vielmehr muss im Rahmen der vom BGH bemühten allgemeinen Grundsätze des Schadensersatzrechtes dargelegt werden, welchen Verlauf die Baumaßnahme bei ordnungsgemäßem Verhalten des Architekten, also ordnungsgemäßer Aufklärung über die Entwicklung der Baukosten, genommen hätte. Etwaige zusätzliche Kosten bei der Finanzierung der überschießenden Baukosten führen regelmäßig zu einer Verschlechterung der Vermögenslage des Bauherrn. Bei den Baukosten selbst ist dies dann nicht der Fall, wenn diese auch zu einer Erhöhung des Grundstückswertes führen. Auf die Ermittlung des Schadens bei einer Inanspruchnahme des Architekten ist demnach große Sorgfalt zu verwenden. BGH, Urteil vom 21.05.2015, Az.: VII ZR 190/14

Anwälte: Wollmann&Partner

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Architektenrecht: Fälligkeit des Honorars und Minderung auch ohne Abnahme

Architektenrecht: Fälligkeit des Honorars und Minderung auch ohne Abnahme Das Oberlandesgericht Brandenburg hatte sich mit Problematik der Fälligkeit von Honoraransprüchen eines Landschaftsarchitekten zu befassen sowie etwaigen Minderungsansprüchen des Auftraggebers vor der Abnahme.

Der Kläger (Landschaftsarchitekt) wurde von der Beklagten (eine Gemeinde) mit den Leistungen der Leistungsphasen 1-3 entsprechend § 15 HOAI (1996) beauftragt. Die Abschlagsrechnungen für die Leistungsphasen 1 und 2 wurden beanstandungsfrei durch die Gemeinde bezahlt. Nach Fertigung der Entwurfsplanung (Leistungsphase 3) kam es jedoch zu Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien. Unstrittig hatte der Architekt die Entwurfsplanung an die Gemeinde übergeben. Diese erhob jedoch den Einwand der Mangelhaftigkeit, da der Architekt es unter anderem versäumt hatte, die Gemeinde über die - im Verhältnis zu den in den Leistungsphasen 1 und 2 geschätzten Kosten - erhebliche Kostenüberschreitung zu informieren. Aus diesem Grund erklärte die Gemeinde die Minderung und zahlte auf die für die Leistungsphase 3 übergebene Rechnung des Architekten lediglich rund ⅓ der Rechnungssumme. Wegen der offenen Rechnungssumme erhob der Architekt Klage. Sowohl das LG Potsdam als auch das Oberlandgericht Brandenburg wiesen die Klage vollumfänglich ab, da nach dem Ergebnis einer durchgeführten Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens feststand, dass die Leistungen des Landschaftsarchitekten in erheblichem Umfangmängelbehaftet waren und die Beklagte in berechtigter Weise gemindert hat. Zwar war der geforderte Rechnungsbetrag des Architekten fällig, da die Honorarrechnung prüffähig war. Auch wurde die Entwurfsplanung unstrittig an die beklagte Gemeinde übergeben. Es kam jedoch weder auf die Frage einer Abnahme der Architektenleistungen an noch auf die vertragsgemäße Leistungserbringung (§ 8 Abs. 1 HOAI 1996). Zum Einen ist für Verträge, die nicht auf Basis der HOAI 2013 geschlossen wurden, nach wie vor die Abnahme nicht Fälligkeitsvoraussetzung für Honoraransprüche. Zum Anderen kommt es auf die Abnahmefähigkeit jedenfalls dann nicht an, wenn der Auftraggeber nicht mehr die Erfüllung des Vertrages verlangt, sondern mindert oder im Wege des Schadensersatzes die Aufrechnung oder Verrechnung erklärt. Die Gerichte überprüften deshalb, ob die Minderung zulässig war. Bislang ist noch nicht höchstrichterlich entschieden, ob die Gewährleistungsrechte des BGB nach Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes, insbesondere die Minderung, vor der Abnahme geltend gemacht werden können. Vor der Abnahme besteht grundsätzlich nur der Erfüllungsanspruch, so dass dem Auftraggeber bei Auftreten von Mängeln grundsätzlich allein Rechte wegen Schlechterfüllung oder verspäteter Erfüllung zustehen. Ausnahmsweise kann der Auftraggeber aber vor der Abnahme mindern, wenn eine Erfüllung des Vertrages nicht mehr in Betracht kommt. Dies ist dann der Fall, wenn der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung endgültig ablehnt. Lehnt dann auch der Auftraggeber die Abnahme endgültig ab, entsteht ein Abrechnungsverhältnis, in dem der Auftraggeber alle in § 634 BGB aufgeführten Mängelrechte ausüben kann. Diese Bedingungen waren erfüllt: Der Kläger hatte die Erfüllung ernsthaft und endgültig verweigert. Wollmann & Partner kommentiert diese Entscheidung vor dem Hintergrund, dass neben der prüffähigen Honorarschlussrechnung nun mit der HOAI 2013 (§ 15 Abs. 1) auch die Abnahme als Fälligkeitsvoraussetzung für Honoraransprüche von Architekten und Ingenieuren eingeführt worden ist. Insofernsollten Planer insbesondere auf die vertragliche Ausgestaltung etwaiger Abnahmeregelungen hinwirken und hierbei größtmögliche Sorgfalt walten lassen. Auch spielen Fragen des maßgeblichen Abnahmezeitpunkts in den jeweiligen Leistungsphasen sowie der Abnahmeverweigerung seitens des Auftraggebers eine erhebliche Rolle. Um Nachteile bei der Durchsetzung von Honoraransprüchen zu vermeiden, sollten sich Planer hier rechtzeitig und umfassend beraten lassen. OLG Brandenburg, Urteil vom 14.01.2015, Az.: 4 U 27/13