Dio I
_____________________________
Inflacija tržišta nekretnina: Gdje živimo i možemo li to da priuštimo?
__________________________________________________
Časopis Pogled br.16, april 2016.
tekst: Jelena Rabrenović
Tržište nekretnina je u globalnoj krizi koja dolazi iz istih izvora u svim svjetskim ekonomijama, ali ima drugačiji razvoj u zavisnosti od društveno-političkog uređenja, ekonomskih prilika i stvarnog nivoa demokratije.
Grafikon inflacije pojedinačnih tržišta nekretnina u 2008. godini
Prema analizama izvršenim za potrebe izrade Prostornog plana Crne Gore do 2020. godine utvrđeno je da je stepen urbanizacije dostigao 62,8% za čitavu Crnu Goru, sa znatnim regionalnim varijacijama uz jačanje trenda suburbanizacije, što dovodi do formiranja naselja koje karakteriše "monofunkcionalnost, pretjerana potrošnja prostora, niska infrastrukturna opremljenost i znatni negativni uticaji na životnu sredinu." Poseban problem na koji se u analizama ukazalo predstavlja bespravna i neplanska izgradnja naselja kao osnovni faktor ugrožavanja prirodnih resursa i privrednog razvoja. Naročito je problematična bespravna izgradnja na najatraktivnijim područjima praćena nepoštovanjem većeg broja tehničkih, saobraćajnih, ekoloških i drugih zahtjeva i zanemarivanjem javne koristi. Nastavljen je i trend prenamjene poljoprivrednog zemljišta, npr. za stambenu izgradnju, intenzivna prodaja zemljišta stranim državljanima, na najatraktivnijim lokacijama koju prati agresivna gradnja novih objekata koji se nerijetko grade bespravno i bez poštovanja graditeljske tradicije.[1]
Ekonomijom Crne Gore dominiraju građevinske kompanije koje ulažu u zemljište, u izradu, izmjene i dopune DUPova, pregovore i špekulacije sa institucijama vlasti i lokalnim zajednicama, da bi na kraju na osvojenom zemjištu izgradili stambene blokove velike gustine, niskog kvaliteta gradnje i prostora, ekonomski i energetski neodržive, a koje sve manje gradjana može sebi da priušti.
Kompanija Čelebić: Planirani i izvedeni izgled stambeno poslovnih zgrada Čelebić - City Kvart
Foto: celebic.com
Prema zvaničnim podacima Uprave za nekretnine broj podstanarskih domaćinstava u Crnoj Gori je 18.425, odnosno oko 60.000 lica.[2]
Alastair Parvin u svojoj raspravi o tržištu nekretnina u Velikoj Britaniji govori o globalnim problemima: Ukratko, patimo od nedostatka stanova što pokušavamo da riješimo izgradnjom još stanova[3]. Izgradnja još stanova je, međutim, liječenje posljedice, a ne uzroka krize, jer, paradoksalno, prema podacima MONSTAT-a u Podgorici je evidentirano 12.700 trajno ili privremeno nenastanjenih stanova, što čini 17,4% stambenog fonda glavnog grada (u ovaj broj nisu uračunati tzv. stanovi za sezonsko korištenje kojih ima 3754, odnosno dodatnih 5,2%). Broj praznih stanova u cijeloj Crnoj Gori je 58 000 prema popisu stanovništva iz 2011. Godine.
Uzrok krize uglavnom ne leži samo u izgradnji, već i u posjedovanju zemljišta, a zemljište je neobnovljivi resurs države. “Stvaranje” građevinskog zemljišta odnosi se na njegovo pretvaranje iz poljoprivrednog u građevinsko, a taj proces se odvija kroz izmjene i dopune DUPova: usvajanjem dokumentacije od strane skupštine opštine, uz obavezan proces javne rasprave (koji je jedini mehanizam kojim građani mogu da utiču na to koje zemljište, kad i u čijem interesu će biti transformisano u građevinsko). Osnovni problem ove transformacije leži u činjenicama:
1) sistemi komunikacije svih aktera (institucija sistema, investora, javnosti i struke) u procesu proizvodnje građevinskog zemljišta i uspostavljanju balansa između njihovih interesa su loši što proizvodi nepovjerenje, špekulacije i međusobno kočenje efikasnog upravljanja prostorom;
2) bez obzira na količinu kapitala i zemljišta u svom posjedu – privatni investitor jednostavno ne može da izgradi stambene jedinice dovoljno brzo da smanji rast cijena stanova koji zauzvrat reguliše rast cijene zemljišta.
Između ostalog, Parvin zaključuje i da suštinski problem nije čak ni u nedostatku zemljišta, već je taj nedostatak upravo osnovni ekonomski uslov unutar kojeg nastaje pravo tržište, a to tržište ne trguje zemljištem nego načinom na koji se do njega dolazi – dugom.[4]
Sada u igru ulaze banke
Da bi investitor došao do kapitala za izgradnju stambenog objekta mora od banke da podigne kredit – visokorizični dug, jer promjenljivost ekonomije ne garantuje da će prodajom nekretnina taj dug vratiti. Nakon plaćanja troškova nabavke i adaptacije zemljišta, plaćanja infrastrukture, komunalnih i drugih naknada, sami troškovi izgradnje, naravno, bivaju minimizovani – uštedom na kvalitetu gradnje, na kvalitetu životnog prostora i izgradnjom velikog broja standardnih, identičnih stambenih jedinica. Cijena gotove stambene jedinice koju korisnik plaća je daleko veća od cijene njene izgradnje, ostavljajući investitoru na taj način priličnu marginu profita.
Zetagradnja doo: Stambeno poslovne zgrade Zetagradnja - City Kvart (gore) i Momišići A (dolje)
foto: zetagradnja.com
Sa druge strane, da bi korisnik kupio jednu od tih stambenih jedinica mora takođe da podigne kredit, čime investitoru nadoknađuje sve troškove, srazmjerno veličini svoje stambene jedinice, smanjujući rizičnost njegovog duga – odnosno preuzimajući njegov dug za izgradnju stambenog bloka. Na taj način tržište duga opstaje – jer svima će uvijek biti potreban stan, a dok god postoji potreba za stanom, biće i potrebe za dugom. Zaključak je da ono što korisnik otkupljuje nije stan, već dug koji investitor ima prema banci, dok je taj stan samo njegovo pokriće.
Ovo tržište je matematički neodrživo, jer rast cijena uslovljava rast duga, a rast duga zauzvrat uslovljava rast cijena nekretnina što geometrijskom progresijom vodi slomu, nakon kojeg država mora da se zaduži ne bi li smirila i restruktuirala ovo tržište.
Prema podacima Monstata, prosječna cijena kvadrata stana u Podgorici u 2015. godini je bila 1.080,00 €, u Budvi je 1.594,00 €, dok je u Nikšiću 561,00 €. S obzirom na činjenicu da izgradnja, uslovi, komunalni i drugi troškovi staju isto – možemo zaključiti da cijena izgradnje kvadrata stana ni u Podgorici ni u Nikšiću ne može biti veća od 500,00 €. Primjer iz regiona koji ovo potvrđuje je konkurs slovenačkog stambenog fonda koji je sproveden kao Vladin projekat pristupačnog kolektivnog stanovanja za mlade porodice kojim je pobjedničko rješenje Ofis Arhitekata izabrano na osnovu dobrog balansa između bruto izgrađene i prodajne površine, postignutog kvaliteta životnog prostora i ekonomske održivosti, a koji je predviđen, izgrađen i prodat po cijeni od 600 € po kvadratu.
Ofis Arhitekti: Pobjedničko rješenje konkursa Slovenačkog Stambenog Fonda, Slovenija, Izola
foto: ofis-a.si
Uzevši u obzir da se kamatna stopa za stambeni kredit u Crnoj Gori kreće od 5,14% do čak 12%, na pozajmljenih 50.000,00 €, korisnik kredita dužan je da vrati 87.459,00€ (Podaci Societe general banke za stambeni kredit efektivne kamatne stope od 5,14%). Drugim riječima, za stan od 50 kvadrata čija građevinska cijena iznosi 25.000,00 €, korisnik mora podići kredit od 50.000,00€ koje će dati investitoru, a biti u obavezi da banci vrati 87.459,00€, odnosno, korisnik će oplatiti 3 takva stana. Mjesečni anuitet kojim korisnik vraća ovaj kredit iznosi 290,00€ , pri čemu je prosječna plata u Crnoj Gori za februar ove godine, prema podacima Monstata 491,00€.
Dakle, da bi obezbjedio sebi krov nad glavom, korisnik 25 godina otplaćuje banci dug koji čini:
1) Cijena izgradnje stana u kojem živi,
2) Cijena još jednog takvog stana koji ostaje investitoru,
3) Cijena još jednog takvog stana koji u kamati ostaje banci.
Taj krov nad glavom je standardna jedinica koja postaje sve manja, niskog građevinskog kvaliteta, sve nižeg kvaliteta prostora, male energetske efikasnosti, slabe zvučne i termo izolacije, a sa visokim računima za struju, nelogične osnove, diskutabilne insolacije, udaljene od igrališta, zelenih površina, škola i zdravstvenih ustanova itd., ukratko – nije dom.
Kompanija Nikić: Poslovni centar “Nikić” sa 74 stambene jedinice
foto:kroling.me
Da rezimiramo: Građevinskoj kompaniji je kvalitet gradnje i kvalitet životnog prostora stambene jedinice koju gradi faktički nebitan, jer te stambene jedinice predstavljaju samo pokriće za dug (pod hipotekom banke), a koji će korisnik kupovinom od investitora da otkupi. Na taj način građevinska kompanija ostaje u plusu za dotičnu razliku u građevinskoj i prodajnoj cijeni (koja je u Podgorici 100%), a banka koja kupca kreditira za kupovinu stana od te iste građevinske kompanije – za dvije kamate, prvu od duga investitora za izgradnju stanova i drugu od duga korisnika za kapital za otkup stana (za oba duga pokriće je ista nekretnina).
Interesantna informacija kojom možda ne barataju svi je da kamata na stambeni kredit u stabilnim tržištima zemalja centralne evrope ne prelazi 2%, dok iste banke u Crnoj Gori, kao rizičnom tržištu, obezbjeđuju svoj interes držeći kamatnu stopu na sadašnjem nivou.
Rezime polako ali sigurno vodi zaključku da ovo tržište opstaje, odnosno visoka cijena nekretnina se održava, što znači da se to nekome isplati. Kome?
U ovoj računici građevinska kompanija i banka su u izuzetnom plusu. Kupci stanova od građevinske kompanije se dijele u dvije grupe: one koji moraju da se zaduže kod banke da bi otplatili svoj stan i one koji će stan kupiti za keš. Oni koji posjeduju keš uspjevaju da eliminišu banku iz jednačine, smanjujući cijenu stana za trećinu (oni ne plaćaju 3 stana, već samo 2).
To implicira da tržište Crne Gore očigledno ima dovoljno veliki obrt gotovine da podrži ovakvu inflaciju. Ova gotovina dolazi iz 3 izvora:
1) Stranih kupaca
2) Prodaje nasljeđene nekretnine
3) Sive ekonomije
Centralna Banka nikad nije objavila koliki je obrt gotovine u Crnoj Gori. S druge strane, procjenjuje se da siva ekonomija iznosi 31%.
Ovakvim tržištem i njegovim posljedicama najviše gube građani koji nemaju nasljedstvo i ne bave se sivom ekonomijom, takozvani “pošteni građani” koji plaćaju ogromne i rastuće cijene, po previsokim kamatama, koje ne mogu sebi da priušte, za loše stanove.
Pitanje je samo vremena kad će ovako koncipirano tržište nekretnina propasti. U tom slučaju scenario je sljedeći: građani više neće moći da plaćaju svoje umnožene dugove bankama, priliv novca u banke će se smanjiti ili prestati, to će ih učiniti nelikvidnim i nesolventnim, (paralelno banke će na račun duga oduzeti djelimično otplaćene stanove korisnika kredita stvarajući alarmantan broj beskućnika), depoziti i štednja građana dolaze u opasnost, tada država mora da priskoči u pomoć i spasi banku pumpajući u nju novac poreskih obveznika iz državnog budžeta – opet su jedini na gubitku građani. Korisnici kredita pored nepovratnog gubitka sredstava već uloženih u nekretninu ostaju i bez te nekretnine – postajući beskućnici.
Posljednji ovakav slom tržišta nekretnina (slom hipotekarnih kredita) u SAD doveo je 2008. godine do globalne ekonomske krize. U tom kontekstu Paul Finch, u svom upozoravajućem članku Architects: resist market ideology – or you’ll end up like bankers, za The Architects’ Journal, kaže da su upravo profestionalci i stručnjaci koji su trebali da budu “Pretorijanska straža” kapitalizma aktivno i namjerno učestvovali u korumpiranim radnjama koje su do sloma dovele, a da među te profesionalce i stručnjake osim bankara i ekonomista spadaju i arhitekti.[5]
Arhitektonska struka ima znanje i sposobnost da ovaj prijeteći scenario uvidi, amortizuje i spasi ono što se spasiti da, međutim evidentno je da se to u Crnoj Gori ne dešava. Arhitekti su postali sredstvo legalizacije volje privatnih investitora za sitan novac, a u cilju podrivanja tržišta nekretnina. Christine Murray iskorištavanje situacije međusobnog potkopavanja u arhitektonskoj struci živopisno sažima u članku Developers are cashing in while architects undercut each other.[6]
U ovoj tranziciji koja se sastoji od najgoreg iz oba društveno-ekonomska sistema, tržište nekretnina se neće sa praskom survati na banke, na privatne građevinske kompanije, na državu ili čak na bogataše koji posjeduju keš koji čuvaju u nekretninama – već na najniži sloj piramide – na građane. U tom slučaju treba javiti profesorima na fakultetu da je arhitektura prestala da bude humana i čovjekomjerna, a građanima da sistem neće učiniti apsolutno ništa za njih.
Međutim i u toj takvoj, ne baš blistavoj, budućnosti stvari mogu biti predumišljene i donekle spašene. Primjeri iz Evrope i regona pokazuju da postoje mehanizmi amortizacije, saniranja i rehabilitacije sloma tržišta nekretinina ili njegovih aspekata, a o njihovim dometima i uspješnosti će biti riječi u drugom dijelu ovog teksta.
tekst:
Jelena Rabrenović
_______________
[1] Nacionalna stambena strategija Crne Gore za period od 2011. do 2020. godine Institut za građevinarstvo d.o.o. Podgorica
[2] Prema zvaničnim podacima Uprave za nekretnine, po dva stana ima 44.744 građana Crne Gore, tri stana 13.120, četiri 4.976, a pet i više 1.795 građana.
[3] Parvin, Alastair. “Housing without debt: Our flawed housing economy, and what we can do about it” Medium. n.p. 16.02.2016. Web. 16.02.2016.
[4] Parvin, Alastair. “Housing without debt: Our flawed housing economy, and what we can do about it” Medium. n.p. 16.02.2016. Web. 16.02.2016.
[5] Finch, Paul. “Architects: resist market ideology – or you’ll end up like bankers.” The Architects’ Journal. n.p. 10.02.2016. Web. 06.03.2016.
[6] Murray, Christine. “Developers are cashing in while architects undercut each other.” The Architects’ Journal. n.p. 10.03.2016. Web. 10.03.2016.
