Studio Immobiliare Firenze Blog

Siamo un'Agenzia Immobiliare che opera dal 1990 sul territorio fiorentino svolgendo attività di intermediazione e consulenza. Puoi trovarci sul nostro sito web o su facebook. Abbiamo scelto di pubblicare un blog nel quale condividere con voi consigli e informazioni maturate in anni di esperienza.

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Oltre il EUR/mq: guida pratica alla stima #2. La stima per capitalizzazione dei redditi

Se sei il tipo di persona che non si accontenta di una stima "a braccio", se vuoi capire come viene redatta una perizia professionale ed applicare tu stesso criteri di stima semplificati, questa è la guida che fa per te.

La stima per capitalizzazione dei redditi ha un presupposto economico: un bene vale quanto rende.

Se ciò è vero, deve essere possibile stimare il suo valore partendo dalla sua rendita. Per farlo, è sufficiente applicare questa formula: Vm=Rn/r in cui: - Vm è il valore di mercato; - Rn è il reddito netto prodotto dal bene; - r è il saggio (o tasso) di capitalizzazione, cioè il tasso annuale di rendimento dell'investimento immobiliare.

Per poter utilizzare efficacemente questa formula bisogna determinare il valore delle variabili Rn e r, operazione che può essere fatta in diversi modi ma tutti riconducibili ad un iter di questo tipo:

stima del più probabile reddito lordo (ad esempio il canone di locazione) su base annuale.

stima del reddito netto, ossia il reddito lordo a cui vengono detratte tutte le spese a carico della proprietà: manutenzione dell'immobile, imposte, eventuali onorari di professionisti, tenendo conto inoltre che i redditi saranno differiti nel tempo. Non è altro che il reddito totale effettivo che il bene produce per il proprietario.

stima del saggio di capitalizzazione r per via analitica (saggio medio di mercato adattato con coefficienti specifici) o per via sintetica (confronto dei redditi coi valori di mercato su un paniere di beni)

La bontà di questo metodo di stima è dipendente in gran parte dalla determinazione del saggio di capitalizzazione r, poiché anche variazioni infinitesime possono influenzare significativamente il valore di stima. Essendo una variabile aleatoria, il saggio di capitalizzazione è di difficile determinazione, il che limita molto l'uso di questo metodo come unica fonte per la determinazione del più probabile valore di mercato.

E allora perché raccontarvelo in un post?

Perché, nonostante i suoi limiti come criterio di stima, è il migliore strumento per la valutazione di un investimento immobiliare. La stessa formula che vi abbiamo presentato prima può essere sviluppata esplicitando il saggio r: r=Rn/ Vm con le variabili con lo stesso significato precedente. Conoscendo quindi il valore Vm di un bene (qua trovi altri metodi di stima), o il suo costo (ad esempio se l'immobile deve ancora essere acquistato), e il reddito netto Rn prodotto dal bene, si calcola facilmente il saggio di capitalizzazione r, che esprime quantitativamente quanto rende un bene in rapporto al suo valore. Il saggio ottenuto può quindi essere confrontato con altri investimenti immobiliari o asset diversi.

Come al solito, la procedura non è complessa ma la determinazione dei valori base da inserire nelle varie formule richiede un minimo di esperienza e di conoscenza, altrimenti può portare a errori grossolani. In altre parole, qualora vogliate dare alle vostre stime per capitalizzazione un minimo di oggettività, è necessario rivolgersi ad un tecnico abilitato per validare i vostri risultati o, se necessario, integrarli.

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Oltre il EUR/mq: guida pratica alla stima #1. Valore di trasformazione

Se sei il tipo di persona che non si accontenta di una stima "a braccio", se vuoi capire come viene redatta una perizia professionale ed applicare tu stesso criteri di stima semplificati, questa è la guida che fa per te.

La stima del valore di trasformazione è un criterio molto intuitivo, che è utile per la determinazione del più probabile valore di mercato di un bene oggetto di una trasformazione edile. Come ogni criterio di stima, per soddifare il requisito di oggettività deve essere redatto da un tecnico abilitato seguendo criteri condivisi. Lo stesso metodo può però essere usato da un privato, in fase preliminare e senza pretese di oggettività, per avere un'idea orientativa del valore di un bene. Se quindi sei il proprietario di un appartamento da ristrutturare, di un terreno edificabile, o di altri beni trasformabili, e vuoi farti un'idea del loro valore, dovrai utilizzare questo metodo.

La formula che devi seguire per una stima preliminare è molto semplice. La procedura che svolgono i tecnici è decisamente più complessa, e considera diversi coefficienti correttivi, scomputi, e saggi di attualizzazione, oltre a ricorrere ad una determinazione molto precisa delle voci principali, e questo è essenzialmente il motivo per cui la redazione di stima comporta un onorario più sostanzioso della semplice stima a vista. Ma per il grado di approssimazione che si adotta nelle stime preliminari questa formula ti è più che sufficiente:

Vt = Vbt – Ct

in cui:

Vt = valore di trasformazione. Indica il presunto valore di mercato del tuo bene oggetto di valutazione.

Vbt = valore del bene trasformato. Questo è il valore del bene dopo aver subito l'intervento edile. Si può calcolare tramite comparazione con beni simili per caratteristiche e posizione. In altre parole, se hai un appartmento da ritrutturare di 70 mq in centro storico, come Vbt devi utilizzare il prezzo medio di appartamenti ristrutturati tra 60 e 80 mq nella stessa area e con le stesse caratteristiche. Se hai un terreno edificabile fai esattamente la stessa cosa, ma in scala molto più grande. Consigli pratici: - Se utilizzi come fonte di comparazione i prezzi degli beni pubblicizzati sui portali immobiliari, ricordati che in generale hanno un prezzo di circa il 10% più alto (il margine di trattabilità). - L'archivio OMI è un ottimo strumento per conoscere il valore al mq di un bene immobiliare in una determinata area, ma sappi che senza l'utilizzo dei coefficienti correttivi può essere impreciso.

Ct = costo della trasformazione. Questo è il costo dell'intervento edile. E' molto semplice sottostimarlo perché ci sono sempre molti costi imprevedibili, per cui cerca di stare largo. Oltre ad avvalerti di banche dati estimative disponibili online, ci sono anche alcuni siti che fanno una stima in base a input che inserisce l'utente, puoi provare ad esempio quello di lavorincasa.it a questo link. Infine, considera che ogni trasformazione comporta l'impegno di un capitale finanziario immobilizzato e anche questo ha un costo.

Ricordati di utilizzare i risultati che ottieni sempre come un indirizzo, e, se i numeri sono promettenti, rivolgiti ad un tecnico abilitato per approfondirli. Il valore che hai ottenuto infatti manca ancora del requisito di oggettività e solo con la collaborazione di un professionista può essere integrato o corretto.

Continua a seguirci su Facebook e sul nostro blog per non perderti i prossimi articoli su questo argomento!

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Quando il malato è l'edificio

Con l'aumentare delle misure tecniche di isolamento dell'atmosfera interna rispetto a quella esterna è nato negli ultimi anni un problema nuovo, conosciuto come Sick Building Syndrome, alias SBS, alias Sindrome dell'Edificio Malato.

Molti degli edifici di oggi sono soggetti a due condizioni simultanee che lo fanno appunto ammalare: - da un lato, l'aria che c'è al loro interno viene inquinata da funghi, batteri e muffe, oltre che dalle emissioni degli arredi (ad esempio la formaldeide nel legno) e l'ossigeno viene consumato dagli occupanti; - D'altra parte, visto le eccezionali capacità sigillanti degli infissi moderni, l'aria non viene ricambiata in modo naturale dagli spifferi e gli agenti inquinanti restano nell'atmosfera interna.

A star male tuttavia non è l'edificio, quanto piuttosto i suoi occupanti, siano essi lavoratori nei propri uffici, o famiglie nelle loro case. I problemi legati ad una scarsa qualità dell'aria sono perlopiù di natura temporanea, come mal di testa e nausea, e si interrompono una volta usciti all'aria aperta, ma sono comunque molto sgradevoli.

Lo sviluppo del problema

A livello normativo, la coscienza della necessità di garantire una adeguata qualità dell'aria è un aspetto già da tempo trattato. Raccontarvi quali sono le normative che hanno regolato il ricambio dell'aria nel corso degli ultimi decenni sarebbe lunghissimo, quello che però si può notare quotidianamente a livello pratico è una generale sottostima del problema, percepito trascurabile o comunque secondario rispetto ad altri più evidenti (come il controllo della temperatura).

Se fino a qualche anno fa la larga diffusione di infissi pieni di spifferi permetteva un continuo ricambio, riconosciuto perfino dal normatore (anche se a un costo energetico altissimo per via del calore dissipato dall'aria in uscita), oggi grazie ai nuovi infissi che si sono largamente diffusi il problema si è accentuato. Il problema non sono ovviamente gli infissi moderni, che peraltro non sono nemmeno l'unico componente moderno ad introdurre queste criticità, quanto piuttosto la poca attenzione che si ha nella valutazione delle problematiche che essi introducono.

Cosa fare allora?

Nel caso siate in procinto di effettuare una ristrutturazione, ricordate al vostro tecnico di curare questo aspetto. Le soluzioni progettuali per il ricambio dell'aria a costo energetico quasi nullo sono molte, e inoltre si possono adottare alcune misure per ridurre gli agenti inquinanti in ingresso.Se invece pensate che la qualità dell'aria della vostra casa o del vostro ufficio non sia ottimale, ma non volete intraprendere una ristrutturazione, ci sono diverse soluzioni interessanti. Quali? Ve ne presenteremo un paio nei prossimi post!

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"La logica vi porterà da A a B. L'immaginazione vi porterà dappertutto".

A.Einstein

F-LIGHT - Festival delle luci Piazza San Firenze - Installazione "De Rerum Natura". Firenze, 27 Dicembre 2015. 

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Tip di staging: come rendere la vostra casa memorabile

Oltre ad essere un accessorio di arredo molto carino, economico e facilmente sostituibile, le parole sui muri sono anche un ottimo strumento di staging.

Se infatti volete che dopo la visita della vostra casa il potenziale acquirente possa riferirsi a determinati ambienti o alla casa stessa con facilità, inserite degli appigli per la sua memoria! Le scritte sulle pareti sono un valido strumento per rendere una casa memorabile, che semplifica la vita dell'acquirente quando parlando vuole riferirsi ai vostri ambienti. Questo tipo di ornamento ha quindi una doppia valenza: dapprima amplifica le emozioni che l'interessato prova durante la visita, e poi permette a tali emozioni di essere evocate da una parola ben codificata nella memoria.

Sottolineamo che il termine amplifica: non crea e non cambia. Quindi è fondamentale che la scritta sia coerente con l'atmosfera che ha una determinata stanza, altrimenti si creerà confusione e spaesamento, ottenendo l'effetto contrario.

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Il 2015 di lavoro in una foto.

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I 6 errori più comuni dell'investitore principiante

Vi riportiamo in italiano un interessante articolo pubblicato da BiggerPockets, un blog immobiliare statunitense che noi apprezziamo molto. Come diciamo sempre nelle introduzioni degli articoli tratti da blog stranieri, le analisi che essi svolgono devono essere lette in termini qualitativi, per individuare trend o pattern comportamentali, e non quantitativamente. Quali sono allora questi 6 errori più comuni dei newbies (i principianti)?

Essere troppo esuberanti È normale essere eccitati all'inizio di un nuovo business, ma non bisogna lasciare che l'entusiasmo limiti la capacità decisionale. L'intuito è un'arma solo quando può contare su una grande esperienza pregressa (vi ricordate il thin-slicing?)

Essere troppo fiduciosi Nel business immobiliare si interagisce con molte professionalità diverse, e può succedere che anche in buona fede qualcuno possa sbagliare. Se in più ci aggiungete che ogni tanto qualcuno potrebbe operare in malafede, capite bene l'importanza che può avere valutare ogni considerazione con la dovuta attenzione. Il mantra americano è: "trust but verify" (credi, ma verifica!)

Non effettuare le ricerche basiche Una ricerca su Google dura un attimo e non costa niente. Verificate sempre con chi avete a che fare e le altre informazioni basilari del vostro affare. Potreste scoprire delle notizie inaspettate...

Forzare i numeri Pensare di piegare le analisi numeriche per rendere un affare conveniente è un errore da principianti. Se i numeri dicono che l'affare non c'è, significa che non c'è. Certo, potete controllare che non ci siano errori o rivedere il businessplan, ma se va tutto bene e i conti non sono a vostro vantaggio, rinunciate.

Sottostimare i costi di ristrutturazione Le ristrutturazioni sono sempre abbastanza onerose e prevedere i costi non è facile. Affidatevi fin dalle fasi preliminari ad un professionista e considerate un buon margine per spese imprevedibili.

Pensare che gli investimenti immobiliari siano semplici Non lo sono. Il settore immobiliare richiede una preparazione multisettoriale, che deve in parte maturare sul campo. Quindi procedete lentamente e con attenzione se non volete avere delusioni molto onerose.

Tutti fanno errori, e preparatevi a farne molti anche voi. Ma fate in modo che siano piccoli e trasformateli in una risorsa imparando da essi. Avrete così messo le basi per la nascita di un business.

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3 indicatori dello stato di un appartamento

Tutti sappiamo che bisogna allarmarsi alla vista di una frattura passante nella muratura portante di una casa, ma raramente si pone l'attenzione su altri piccoli e apparentemente innocui particolari. Gli edifici sono soggetti ad una varietà praticamente infinita di degradi, non tutti peraltro leggibili facilmente. Nel momento della visita se ne possono tuttavia individuare alcuni, evitando quindi di avere brutte sorprese in fase di trattativa o magari dopo aver acquistato il bene.

1. Macchie sulle pareti.

La presenza di macchie sulle pareti, magari simili a colature, indica che qualche condizione insolita ha gravato sul muro. Potrebbe essere stata una perdita d'acqua, i fumi di una vecchia caldaia, o semplicemente la conseguenza di qualche hobby del proprietario. In ogni caso, informati.

Efflorescenza per umidità di risalita. in questo caso particolare, le macchie sono causate da cicli di bagnatura e asciugatura, e se trascurati portano fino al distacco dell’intonaco. Nel caso le macchie siano di questo tipo, pianifica un intervento.

2. Impianti elettrici "misti".

Quando in una casa noti che l'impianto elettrico è un puzzle di componenti diversi, è probabile che sia stato rimaneggiato. Nel corso della trattativa lo verresti comunque a sapere, visto l'obbligo di fornire i certificati di rispondenza, ma brutte sorprese di questo genere possono complicare il procedimento.

3. Pavimenti con avvallamenti.

Qui le circostanze possono essere molte, da un semplice appiattimento di un massetto vecchio stile costituito principalmente da sabbia, fino al fluage del legno della trave principale. Qualunque sia la circostanza, fatti seguire da un tecnico e utilizza in fase di trattativa d'acquisto il preventivo dei lavori da svolgere.

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La porta del successo nella vendita della propria casa

Ingresso IUAV, Carlo Scarpa. Se la vostra casa ha un ingresso bello anche solo un decimo di questo, non avrete problemi a venderla.

Non sempre investire nel proprio immobile significa rivalutarlo, o semplificarne la vendita. Il sondaggio cost.vs.value 2015 mostra come talvolta ad un investimento segue una rivalutazione di importo molto inferiore alla cifra spesa per la realizzazione di esso.

Il sondaggio, pur essendo svolto in USA, mercato per molti versi diverso da quello italiano, mostra come interventi che ottengono ambienti troppo caratterizzati non rivalutano l'immobile tanto quanto la cifra spesa per realizzarli. Al contrario, piccoli interventi come una nuova porta d'ingresso blindata o nuovi infissi possono invece portare un plusvalore e aiutare la vendita. La porta d'ingresso in particolare è l'intervento principe di questa statistica in termini di costo-opportunità da diversi anni.

La dinamica in realtà è molto intuitiva: la porta d'ingresso è il primo elemento con cui il visitatore interagisce, è un varco, anche psicologico, superato il quale si accede nel microcosmo della propria abitazione. Attraverso nuove porte e infissi ci si sente sicuri, isolati anche in termini termici e acustici dall'esterno, donando all'ambiente casalingo un senso di protezione necessario per fare di quattro mura e un tetto la propria dimora.

Al contrario, interventi molto personalizzati (ad esempio un idromassaggio in mezzo alla camera da letto) possono essere onerosi e non incontrare i gusti degli acquirenti, rischiando addirittura di infastidire il visitatore. Certo, si possono realizzare interventi di styling per intercettare volontariamente i gusti di un certo target, ma non sottovalutate la difficoltà di questa operazione, che può rivelarsi un'arma a doppio taglio.

Per approfondimenti, potete leggere tutte le statistiche qua.

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I 3 segreti per il comfort termico in casa

L'inverno sta cominciando, e anche se fuori fa freddo non bisogna rinunciare ad avere un clima comfortevole almeno nelle nostre case! Il comfort della nostra abitazione, tuttavia, non dipende solo dalla temperatura dell'aria che regoliamo dal termostato, ma ci sono almeno altri 2 aspetti importanti che non vanno trascurati. Scopri allora i 3 segreti per avere una casa comfortevole anche quando fuori fa freddo!

  1. Temperatura dei muri

Un aspetto solitamente trascurato nelle ristrutturazioni immobiliari è l’isolamento delle pareti esterne.

Ogni oggetto, compreso il nostro corpo emette radiazioni elettromagnetiche in funzione della temperatura a cui si trova, trasferendo calore e comportando perciò il suo raffreddamento. Allo stesso modo, riceve radiazioni elettromagnetiche dagli oggetti che gli stanno intorno, integrando l’energia che aveva ceduto. Questo fenomeno è detto irraggiamento.

È per questo che i tetti delle nostre auto si congelano di notte: emettendo le loro radiazioni verso la volta celeste cedono molto del loro calore verso un “serbatoio di freddo” (la volta celeste appunto) che non lo ripaga con la stessa quantità di calore che gli è stata ceduta.

Il nostro corpo “immerso” in un ambiente racchiuso da pareti fredde si comporta allo stesso modo, irraggiando calore verso di esse, senza riceverne altrettanto. E l'ovvia conseguenza è che noi sentiamo freddo anche se la temperatura dell'aria in casa non è poi così bassa.

Per ottenere il massimo comfort termico della propria casa, la soluzione è piuttosto semplice: bisogna isolare le pareti esterne applicando su di esse (all’esterno, condizioni permettendo) pannelli coibentati (i famosi cappotti). Si conterrà così l'irraggiamento del corpo umano verso le pareti, e inoltre si ridurrà il flusso di calore uscente dalla nostra casa.

2. Controllo dell’umidità relativa

Gli umani sono sensibili all’umidità perché il corpo usa il raffreddamento per evaporazione come principale sistema di controllo di temperatura. Per fortuna gli ambienti domestici non sono sottoposti a carichi igrometrici estremi, a meno che nel vostro salotto non ci sia una festa con decine di persone che stanno ballando! A parte circostanze insolite, anche riscaldare o raffreddare gli ambienti causa una variazione dell'umidità relativa, quindi il problema non va comunque ignorato. Per il controllo dell'umidità si può ricorrere a impianti appositi (impianti a tutta aria o deumidificatori) o occuparsi manualmente del problema.

La regola d'oro in questi casi è: umidificare in inverno (gli umidificatori sul calorifero!) e deumidificare il estate.

Fabbrica del vapore, designer Giulio Iacchetti. Prodotto da Martini SPA

3. Controllo della temperatura dell’aria

Il controllo della temperatura dell’aria in ambienti residenziali in presenza di pareti ben isolate richiede una potenza termica contenuta, anche se talvolta i nostri usi complicano la vita degli impianti.

L’impianto di riscaldamento di gran lunga più diffuso è quello che usa i caloriferi come componenti radianti. Basandosi sul principio della convezione naturale, è assolutamente da evitare la costruzione di casottini o coperture, che ne peggiorano enormemente l’efficienza.

Se non si ama vedere il calorifero si può sempre optare per un impianto a pannelli radianti (il tipo più diffuso è il riscaldamento a pavimento), decisamente più efficace sia per la distribuzione del calore sia per l’efficienza energetica, abbinato ad una caldaia a condensazione che grazie alle basse temperature di funzionamento dell’impianto vede massimizzato il suo rendimento.

Il nostro breve articolo, senza velleità scientifiche o didattiche, punta ad accendere una “lampadina” a chi non si accontenta di scegliere il colore delle pareti e vuole migliorare davvero il suo benessere per ottenere il massimo comfort termico della propria abitazione.

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Geolocalizzazione, questa sconosciuta

 Avete mai provato a visualizzare gli annunci su mappa in un qualsiasi portale immobiliare? Si lo sappiamo, è completamente inutile. Il supporto sarebbe molto valido, però ci sono troppi annunci cloni, e quasi nessuno si trova nella vera posizione dell'immobile.

Se l'indicazione è così imprecisa il motivo è semplice: evitare di mettere la posizione esatta è uno strumento di tutela da parte dell'agenzia immobiliare nei confronti del suo lavoro. Qualora infatti venisse inserita la posizione, niente vieterebbe alle altre agenzie di recarsi in loco, entrando in contatto con il proprietario per poter a loro volta pubblicizzare il bene. Anche un cliente potrebbe fare la stessa cosa, bypassando l'agenzia per condurre l'affare direttamente con il proprietario, con l'ulteriore rischio che, senza la consulenza di un operatore del settore, le parti possano commettere errori nelle pratiche ben più onerosi dell'onorario dell'agenzia.

Ma è davvero impossibile per un'agenzia geolocalizzare un immobile? Per fortuna no: occorre però che la proprietà tuteli il lavoro dell'agente con la concessione di un mandato esclusivo, in cui cioè si impegna, limitatamente ad un certo periodo di tempo, ad affidarsi alla sola agenzia scelta per la gestione della vendita. Grazie ad un annuncio geolocalizzato si può, fin dalle ricerche preliminari, sapere dove si trova esattamente un appartamento, osservare il palazzo, scoprire se si affaccia su una piazza storica o se a pochi metri c'è un parcheggio pubblico in cui si trova sempre posto. Per non parlare poi della trasparenza che un annuncio geolocalizzato garantisce, a tutto vantaggio di un rapporto di fiducia tra le parti.

Immaginate poi un potenziale acquirente che non conosce la città, magari straniero: la vaga indicazione del quartiere è sterile, mentre la georeferenziazione esatta gli permette di visitare il luogo in tutta autonomia, con l'aiuto di servizi come Google Street View, mappe satellitari o mappe 3D (Google Earth). Il potenziale della georeferenziazione è pure in crescita grazie alla disponibilità sul mercato consumer di visori e altri dispositivi Augmented Reality, e allo sviluppo di app per i nostri smartphone che favoriscono sempre di più l'interazione con ciò che ci circonda.

Non c'è motivo, secondo noi, di rinunciare a questa risorsa.

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6 consigli di staging da seguire per vendere la propria casa

Abbiamo reinterpretato per voi 6 consigli di home staging di un blog americano. Se credi che la tua proprietà non mostri tutto il suo valore, prova a applicarli, e, se vuoi, raccontaci dopo i risultati. Ricorda che ogni singola visita potrebbe fare la differenza, quindi cerca di farlo il prima possibile!

Investi in una pulizia molto, molto profonda Per realizzarla, prendi in considerazione anche l’idea di rivolgerti a una ditta specializzata. Non limitarti a spolverare, non trascurare nessun angolo in cui lo sporco può annidarsi.

Crea un'atmosfera unisex Specialmente nelle camere da letto, non perdere il 50% dei possibili interessati perché hai creato un ambiente troppo maschile o femminile.

Attenzione ai piccoli dettagli Si sa, fanno la differenza. Trascurare i dettagli può rendere inutili anche grandi sorzi di staging. Ad esempio, se avete un bell’oggetto d’arte (o un dettaglio architettonico di particolare valore) fate in modo non solo che sia visibile, ma che sia anche predisposta una zona di sosta di fronte ad esso.

Peduccio di Palazzo Bargellini (foto di Sailko). Spesso in appartamenti storici con copertura a volta si trovano peducci, magari più semplici di quello di Palazzo Bargellini, ma comunque molto belli. Per valorizzarli, si potrebbe pensare a realizzare una illuminazione ad hoc.

Monta una nuova porta d'ingresso Questo vi sembrerà strano, ma la porta d’ingresso è la primissima impressione che l’immobile da al visitatore. Questo consiglio merita un piccolo approfondimento a parte, vista la sua inusualità. Lo trovi su questo post.

Spendi per un sistemazione professionale del giardino Vale la pena spendere per una sistemazione professionale dello spazio esterno. Spesso nelle case in vendita sono poco curati per via di tempo e costi legati alla loro gestione, dimenticandosi dei loro straordinari colori e odori. Non far sembrare la gestione del giardino un peso che grava sul proprietario, mostra piuttosto quanto esso valorizza la qualità del tempo speso in casa.

Cerca un impatto multisensoriale Non limitare l’esperienza del visitatore alla sola vista, cerca di stimolare anche gli altri sensi: un profumo tipico o un po’ di musica a basso volume arricchiscono molto la percezione del luogo.

Vi sembrano efficaci? Ne consigliereste degli altri? Per scoprire di più sull'home staging passa in agenzia!

Se vuoi leggere tutto l'articolo originale, presente sul blog statunitense BiggerPockets, clicca qua.

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Agenti immobiliari nella valutazione degli immobili

Una prerogativa dell’agente immobiliare è la determinazione del più probabile valore di mercato degli immobili ubicati sul territorio nel quale opera la propria attività, sia per mezzo di una stima sommaria, cosiddetta stima a vista, che con una perizia di stima di tipo analitico, effettuata con criteri oggettivi e procedure standardizzate, con validità scientifica, su dati certi, riscontrabili e condivisibili.

Nella pratica, chiunque (persino i professionisti che effettuano le perizie di stima per conto degli istituti di credito) per conoscere il valore di mercato di un immobile si rivolge e domanda i valori degli immobili alle varie agenzie che operano sul territorio, chiedendo una valutazione sommaria, dopodiché fa una media aritmetica dei singoli valori indicati dai vari agenti. Con questa metodologia di valutazione, in modo generico ma veloce, si riesce ad individuare una valutazione approssimativa del bene, anche se di fatto molto vicina alla realtà, però si ottiene un dato che non è riscontrabile oggettivamente. O meglio, in modo concreto, si ottiene una valutazione perfettamente allineata ai valori di mercato, ma priva del requisito dell’oggettività, in quanto non formata in maniera scientifica.

La valutazione immobiliare è quindi un’attività complessa che deve essere svolta da professionisti abilitati a tale riguardo, che siano anche in grado di saper valutare e comparare elementi di natura urbanistica, tecnica e catastale, ponderandone l’incidenza ai fini della determinazione del più probabile valore di mercato di un immobile. L’attività di valutazione immobiliare si concretizza poi con la redazione di una perizia di stima.

La valutazione immobiliare presenta una notevole tradizione di studi accademici, insegnamenti didattici e di pratica applicativa professionale, tuttavia, negli ultimi decenni ha subito una notevole evoluzione sulla base delle profonde innovazioni registratesi sia a livello scientifico che normativo.

Si sono così affinate le metodologie di stima ed a livello internazionale sono nati organismi (International Valuation Standards: IVS) che hanno standardizzato i criteri di valutazione (individuando i cosiddetti Market Comparison Approach che sono alla base delle moderne procedure di valutazione degli immobili).

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Home staging: cos’è per noi

La psicologia cognitiva da molti anni ha introdotto un concetto fondamentale in ogni interazione umana: il thin-slicing. Il thin-slicing è la capacità di catturare istantaneamente, in un universo di informazioni superflue, le sole importanti. In altre parole, è quel batter d'occhio in cui si ha una intuizione che ci porta ad una profonda conoscenza della situazione, la cosiddetta prima impressione.Il fenomeno è stato studiato e divulgato dal bestseller Blink, di Malcom Gladwell, il cui titolo cita proprio l'espressione "the blink of an eye", il batter d'occhio appunto.

In realtà la nostra abilità di valutare a colpo d'occhio le situazioni non ha niente a che fare con un ideale romantico di intuizione astratta, ma è una capacità che l'uomo in quanto specie ha maturato nell'evoluzione, e di cui se ne capisce subito la vitale importanza e l'influenza nel processo decisionale. Adesso vi starete chiedendo perché in un blog immobiliare vi trovate a leggere di psicologia. Il motivo è semplice: anche i beni immobiliari sono soggetti al colpo d'occhio, al thin-slicing, del potenziale acquirente.Tuttavia il thin-Slicing, essendo un processo cognitivo, attinge alle conoscenze pregresse, e qualora le conoscenze in un determinato settore siano sommarie o superficiali è probabile che le impressioni che ne deriveranno siano fuorvianti. Così, alla prima visita di una casa malmessa, sporca o disordinata, è improbabile che un acquirente che non lavora nel settore immobiliare o affini, riesca a coglierne le potenzialità. In altre parole, potrebbe essere la casa perfetta per lui, ma lui e il suo intuito non lo sanno.

Da qui nasce la necessità dell'home staging, e cioè dell'arte di preparare la casa per la vendita. Non si tratta di abbellirla o di tirarla a lucido per impressionare l'interessato, l'obiettivo è invece quello di creare le condizioni affinché il thin-slicing dell'acquirente possa analizzare una situazione più leggibile. In altre parole, è un problema di comunicazione: una casa mal preparata è un pessimo vettore di informazioni, una staged home (cioè una casa dopo un trattamento di staging) diventa un ottimo vettore. L'informazione è la stessa, ma in un caso non arriva all'acquirente.

Questo è per noi l'home staging, un metodo per migliorare la comunicazione tra venditore e acquirente, nell'interesse di entrambi. Dopo questa lunga ma doverosa introduzione sull'argomento, non vediamo l'ora di dirvi qualche semplice consiglio! Li troverete nei prossimi post.

(Relativity - M. C. Escher)

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Comprare casa in autunno è cool

Può sembrare il titolo di un film, ma è certamente uno dei periodi migliori dell’anno per individuare l’occasione giusta e trovare la casa dei tuoi sogni. Vediamo perché.

Nel periodo autunnale si concentrano le vendite degli appartamenti per i quali era prevista la conclusione dell’affare entro la fine dell’anno ed è in questo periodo che si possono veramente fare dei buoni affari. Si pensi, per esempio, a chi nel periodo primaverile ha comprato la casa ed entro la fine dell’anno dovrà inderogabilmente procedere alla vendita della precedente abitazione per entrare nella nuova. C’è di chi, poi, indipendentemente dal fatto che abbia comprato o meno un’altra casa, è stanco dei tempi che oggi occorrono per la vendita degli immobili e che con l’avvicinarsi della fine dell’anno vuol chiudere l’affare, anche riducendo un po’ il prezzo richiesto o magari allungando i tempi di pagamento.

Anche e soprattutto per il mercato delle seconde case al mare, a concorrenza con la fine della stagione estiva, è il periodo dell’anno nel quale si può veramente trovare la casa desiderata e le migliori occasione anche da un punto di vista economico.

Peraltro anche come condizioni ambientali, con le temperature gradevoli che ci sono ad inizio dell’autunno nelle giornate soleggiate è ancora molto piacevole andare a vedere case, specialmente in campagna e magari visitare un affascinante casale nel momento della vendemmia.

In sintesi: comprare casa in autunno è veramente cool!